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2015年2月22日星期日

從 SSD 漏洞到樓市「幻海奇情」現象

紀惠集團行政總裁湯文亮說現在樓市「四按的疑惑」是真實情況,湯文亮不是傻人,他是物業投資的成功老手。

很多人對物業按揭及物業條例都不了解,一般對物業按揭的理解只是「買樓向銀行借錢、把物業押了給銀行就是按揭」,這在正常情況下是對的,的確,除非你可以 一炮過付清樓款,大多數人都要按揭買樓,但在今天,大家見很多人不斷破頂驚執輸上車買樓,並不代表市道很富裕,只是「借錢 too easy 」罷了。

湯文亮舉了四百萬置業「四按」的事例,其實還可以有「N 按」及一些心急的物業投機者巧妙避過 SSD的技法,湯文亮在之前文章已提過,原來在 SSD 條例下,存在一個漏洞,或稱為「法律罅」,湯文亮在文章有說明,現在再具體些解說一下。

A 君本身有物業,現在看中一層他認為的潛力樓盤,很想買,但在 SSD 限制下,由於本身已持有物業,所以要付 SSD ( 額外印花稅 ) 。

於是, A 君找一個沒有物業的 B 君做他的代表去買這間樓,樓契寫了 B 君的名,豈不是很傻瓜?非也非也,請看下去。

A 君有錢買這間樓,找 B 君代自己出面去買,在給錢 B 君付樓款之同時,由 A 君本人做全資按揭,即是說,買樓的人雖是 B 君,樓契新業主也是 B 君,但物業已全數抵押給 A 君,在此先要補充說明一下很多人對「業主」及「抵押」的誤解:

1. 很多人以為樓契上的「業主」就等於這項物業全權擁有者,並不全對,法律上,物業及資產總要有持有者,可以是人 ( 或若干人等 ),也可以公司名義持有。「業主」是否擁有這項物業的「法定全部權益」,物業有否被抵押是關鍵因素,若果有未完的按揭,「業主」要轉售物業之前,須先清除 及處理有關按揭。

2. 若果有關物業已被全數抵押,這位「樓契上的登記業主」,並不擁有這項物業,因為大前提該物業已被抵押,「業主」要真正擁有該物業的實權,必須先解決抵押問題。

所以,A 君給錢 B 君代自己買樓,除了避過 SSD ,也無須擔心 B 君走佬,當然,這個「萬能代理人 B 君」向 A 君收取的酬勞,是另一話題。

明白基礎概念,可以看下去了。

A 君找位 B 君代為買樓,A 君是出錢的人,B 君把物業全數抵押給 A 君,成交後,按照「劇本」行事,B 君不會還款,於是 A 君名正言順以銀主身份收樓,銀主收樓不在 SSD 限制範圍內,即是 A 君即使已有多項物業,以銀主身份收這間樓,也不關 SSD 的事。

689 政府在設計 SSD 額外印花稅時,原意是有利大陸黑金來港掃豪宅進行「金錢清潔」活動,本來豪宅對一般市民及整體樓市影響不大,一般打工仔不會買千萬或過億豪宅,對不對?但 弔詭在於,香港樓市走勢通常取決於兩大因素: 1 . 整體市場頭 5 % 走勢,及 2. 市場追捧氣氛。

豪宅市場就是樓市最頂尖的頭 5 %,由於豪宅不斷癲價,帶動了市場氣氛,人們覺得 ( 請注意,是「覺得」) 樓市本應就是大好的,於是豪宅升勢伸延至中產盤,中產盤是安定繁榮財富重要指標,中產盤暢旺,又帶動三線普通物業被追捧。

湯文亮說現在追細價樓破頂入市的人是源自恐懼,不是因為貪心,這說法非常對,本部落補充如下:

  2000 年香港經濟因金融風暴導致經濟下滑,市面氣氛死寂,至 2003 年沙士瘟疫災難,人們普遍認定香港玩完,於是「覺得 ( 注意:又是「覺得」」手持物業賤過泥。上文已說過香港樓市很講求氣氛,在集體驚慌及羊群效應下,很多人巴不得快快劈樓套現,認為「執番多少錢都好過手上磚 頭日日見新低」。越多人劈樓,樓價天天跌,「今日唔賣,明日賣仲死」是當時很多人尤其老業主的取態,加上傳媒財演日日吹喇叭,香港玩完了,香港死梗了。在 大恐慌環境下,有樓劈樓,反正當時樓價平,快快賤賣手上物業,可以買過間「相對較為新淨」繼續供,或索性租樓住,等市況回穩時再算。很多業主只是單吊西一 間屋自住,樓市升跌其實與自己無大關系,賣,是基於心理恐慌。

「細樓抵買」的錯覺

現在不斷破頂追價買樓的人,也是心理恐慌,覺得「樓市日日升,今日唔買,明日買仲老襯」,於是人人追價,人人做「拼命三郎」。由於細樓呎數少,售價自然較 低,人們錯覺「細樓抵買」,但忘記了物業價格以呎價為先而不是呎數,於是捧捧下,細樓的呎價被搶高,形成極其怪異的現象:細屋呎價追上甲級盤。

一直以來,香港樓市正常的生態是大屋頂瓜瓜,付得起錢買樓當然求寬敞,細屋只是將貨就價的「平民經濟選擇」,但現在的情況完全反常,細屋呎價平常,人們轉 而瘋狂追捧,細屋還是細屋,但呎價被不合比例地搶高,於是大家現在見到二百呎的「棺材樓 / 哈比人之家 / 劏房屋仔」,呎價媲美中產盤甚至有過之而無不及,不單止反常,也反映追細價樓的人,是恐慌大於一切,也不是貪心,這麼細的樓,有什麼可以貪呢?

「你為什麼要買樓」是每位置業者都會問的問題,原因不外乎兩個:自住,或投資。

細屋癲價,你追得到也未必好,因為呎價太貴屋又太細,就算自住,除非你天生「哈比人」;作為物業投資,大前提當然希望有潛力再升價,先收租,他日轉售又可 圖利,一舉兩得。當你所「投資」的物業呎價已很高,還算可以寄望日後升些少、或打和,若果已破頂,升價機會緲亡,日後跌少一點當贏,但若果呎價已「破破破 破頂」,對不起,你買是老襯,甚至有興趣睇價已經戇居,但當然,老襯做得老襯,是不會覺得自己老襯的。