玩命四良心建築師無畏地產霸權：踢爆偽豪宅化妝術

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建築師揭偽豪宅化妝術
發展商賺到盡　建露台大過天
2010-10-05

【明報專訊】近年香港新樓盤的宣傳和銷售，偷換概念的歪理突然大行其道，普通住宅區變成半山區、康樂設施變成宮廷式會所，樓盤廣告再看不見合家歡，只有洋妞舉杯淺嘗歎世界；儘管種種落差之大令業主要睡窗台，自欺欺人的港產偽豪宅繼續全城天天熱賣。然而，並非天下人心盡黑，4名香港土產良心建築師不畏地產霸權，站出來揭露香港偽豪宅的製作過程。

明報記者　陳健佳

接受訪問的4名建築師吳永順、解端泰、黃啟聰和Peter（假名），全都在本地行內有逾20年經驗。吳、解仍從事建築師工作，黃啟聰已轉任室內設計，Peter則轉投發展商工作，故不方便披露身分受訪。

「令買家感富貴　縱使蝸居睡窗台」

吳永順形容，豪宅的「包裝紙」是「打扮成貴族、宮廷式會所，令單幢樓因此可以賣貴些，令你自覺住在富貴地方，縱使你買的單位只是蝸居，還要睡窗台」。發展商一般會建樓底特高的大堂，少不了水晶燈、雲石。氣派不凡，不過，未必個個發展商肯花錢用靚料，有些所謂「豪宅」，適逢經濟低迷時興建，建築經費有限，只能用廉價材料，解端泰說﹕「瓷磚是6元一塊的貨色，廚櫃是發展商的舊款倉底貨，貼上名牌貼紙魚目混珠。」還有更「慳皮」方法，Peter稱，「找個出名的設計師，設計一個靚的示範單位，即使沒有電器，買家也覺得單位較有品味」。

為建露台犧牲廚房售單身族

住宅交到建築師手上，又如何打扮成豪宅？吳永順稱，任何美學設計、用料、建築物的形態、用色，都要遵守發展商兩大原則「炒盡面積」和「呎價最高」。所謂「炒盡」，就是盡用建築面積，現時發展商興建露台、工作平台、窗台，都不計算入政府批出的建築面積，但買家必須付錢購買，發展商可以「淨賺」。因此，發展商便會要求建築師盡量建露台、窗台，「一幢樓建100個單位，比建80個好，因為前者有多20個露台......即使對著後街，也要建一個露台」。於是則師要盡建300多呎的單位，連廚房也容不下，「發展商改為迷你的開放式廚房，包裝成單身貴族單位。但這些單位依然有露台，去到咁，真係好mean（刻薄）呀。」吳永順說。

墊高整幢樓　低層價更高

「炒盡面積」後，便要做到「呎價最高」，例如海景單位呎價可高兩三成，則師便要令最多單位面向海景，但後遺症是屏風樓頻現。高層單位呎價又較低層高，於是盡量把整幢樓「墊高」，興建空中花園、停車場、會所等，營造「蛋糕樓」。過往少人問津的低層單位，也加入特別設計，例如特高樓底、面向屋苑的花園，包裝成獨立屋，務求提高呎價。

用透明家俬　示範單位「更寬敞」

示範單位也成為吸引買家的虛招。黃啟聰曾參與設計示範單位，他指出，最常見是家俬透明、沒有櫃門，營造寬敞感覺。發展商市場部要求單位內的衣櫃，深度不可超過兩呎，縱使他覺得與真實的衣櫃距離太大，但又不敢拒絕市場部要求。因為整個銷售樓盤的過程，市場部已經成為最具影響力的部門，甚至凌駕建築師，在私人地產商工作的Peter表示，以前項目經理角色最大，樓盤建好後，才交給市場部銷售。現在倒轉由市場部先「度橋」，項目經理要跟隨；甚至是畫則的專業項目，市場部也會干預。

建築師嘆被市場部凌駕

樓盤包裝除了靠外觀，也要靠虛招，例如﹕名稱、地點，要令人聯想似皇宮、有霸氣。「以前叫乜乜花園、大廈、邨、軒、閣、居，都與住屋有關，現在只講氣勢。」吳永順繼續舉例，牛池灣被包裝成飛鵝山、西營盤升格西半山、大圍變成香港正中心等。解瑞泰慨嘆，市場部的包裝手法已凌駕建築師的專業，「不幸地，（樓市）瘋癲的狀況下，建築師也是受害人」。



建築師吳永順相信豪華包裝的物業，某天會反璞歸真。「好多人未必鍾意返屋企就似入皇宮……想要的可能是優閒、恬靜、舒服，有回到家的感覺。發展商會反思一個回到家感覺，簡約設計，吸引買家。」（余俊亮攝）



曾任建築師的現任室內設計師黃啟聰﹕「豪宅講感覺，收樓時有禮賓師給你一個錦盒，放齊單位內的鑰匙、冷氣遙控，連廁所板都繫上絲帶，令你覺得零舍不同。」（陳智良攝）



建築師解端泰﹕「豪宅化現象不能返回頭，宮廷式、金碧輝煌，都是要迎合大陸人口味。」（陳智良攝）




凡樓如何變毫宅

1. 「露台、工作平台、窗台」等不計算入政府批出的建築面積，買家必須付錢購買，盡量建大，發展商「淨賺」
2. 刻意間格設有大窗台的廳房，即使無法安放家俬，總之窗台越大越好
3. 單位面積細，寧放棄廚房，包裝成單身貴族單位出售，但堅持有露台，出現「有露台，冇廚房」的怪現象，而此舉又可增加單位數目
4. 高層必須打通多個單位製造「特色單位」，再以高價發售，營造樓下單位售價「較平」，同時又發揮拉高整幢樓價的妙效
5. 越高層、景觀越少遮擋越值錢，於是刻意興建空中花園、停車場、會所等底層樓層，務求「墊高」整幢物業，住宅最低層位處 3 樓，往往已是鄰近舊式物業的 10 樓。整幢物業變相造出更多「高層開揚樓」，呎價更高
6. 海景最值錢，畫則時，爭取最多單位面向海景，導致屏風樓也在所不惜
7. 力爭每幢樓興建最多單位，因可藉此興建更多露台，此舉既符合政府批出的建築面積，又可出售更多樓面
8. 以前低層單位無人問津，現透過加高「樓底」，包裝成低層獨立層，吸引買家
9. 交樓時有禮賓師款待，鑰匙放入精美錦盒送交業主，連廁所都繫上絲帶
10. 附送貴價名牌電器，即使牌子冷門，日後維修欠佳都「照送」
11. 如沒有名牌電器，設計時代品味的示範單位，吸引買家
12. 物業地點，山腳大膽形容為半山、採用風馬牛不相及的歐洲景觀，來形容本港物業，總之產生「高格調」的心理聯想最緊要
13. 物業名稱，名字講派頭、講氣勢，浮誇不要緊


盼豁免一視同仁　買家免費享露台

【明報專訊】論盡「偽豪宅」後，4名建築師眼中的真正豪宅，又在哪裏？吳永順認為「豪」是指地區、面積，過一千二千呎，如銅鑼灣百德新街、窩打老道、九龍塘等，都是簡單一幢樓，入口大堂普通，沒有住客設施。但「偽豪宅」處處皆是，身為建築師，他們認為能否「去豪宅化」？

他們從政府、消費者、發展商及業界等四方面討論應對方法。政府的豁免項目，即准許發展商將部分環保露台、會所、大堂等不計入政府批出的建築面積，被外界詬病為引致「發水樓」，也提供空間給發展商製造「偽豪宅」，Peter指豁免政策本身具有視野，但發展商反利用此機會獲利，「有地產商一面獻計給政府，要求增豁免項目，實質利用豁免賺多些」。

「設施交地產商建　政府沒貢獻」

政府今年檢討總豁免樓面上限、收緊會所及停車場的寬免樓面，最快明年4月推出作業備考，但各建築師認為，單是收緊豁免，也未必能阻止豪宅化現象，發展商會用其他方法包裝豪宅。Peter期望政府對發展商及消費者一視同仁，「發展商獲豁免計入建築面積的地方，消費者也應該獲同等對待，不用付錢購買」。

解端泰指出，政府也要為「偽豪宅化」負責任，因為1970年代政府將部分公共設施交由地產商負責興建，例如禮頓山的社區會堂，變成私人會所格局；觀塘麗港城，地產商要負責建公園，「市民的生活質素，要靠地產商提升，政府什麼都沒有做」。

至於消費者，他們認為是時候要醒覺。「要知道樓面面積怎樣計算，樓宇坐向、景觀、日後附近有什麼興建，分清什麼是實是虛，鄰居不會有環球小姐。」解端泰稱。

華麗達極致　料會反璞歸真

發展商被Peter形容好似林寶堅尼、法拉利車廠，「他們無論有大或細塊土地，都用來做法拉利，不可能叫他們製造本田」。他稱不能要求發展商不再建豪宅。吳永順則指私人樓宇華麗到一個極致，就會回歸簡樸設計，「買家想要一個舒適的家，而非日日去皇宮，發展商會反思回家的感覺」。

身為業界一員，吳永順指業界知道如何解決偽豪宅問題，可以表達更多意見；不過，發展商操控行業的生計，令他們有口難言。吳永順也坦言，他與朋友合組公司後，自己才敢多作公開批評。