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2010年10月7日星期四

玩命四良心建築師無畏地產霸權:踢爆偽豪宅化妝術

建築師揭偽豪宅化妝術
發展商賺到盡 建露台大過天
2010-10-05

【明報專訊】近年香港新樓盤的宣傳和銷售,偷換概念的歪理突然大行其道,普通住宅區變成半山區、康樂設施變成宮廷式會所,樓盤廣告再看不見合家歡,只有洋妞舉杯淺嘗歎世界;儘管種種落差之大令業主要睡窗台,自欺欺人的港產偽豪宅繼續全城天天熱賣。然而,並非天下人心盡黑,4名香港土產良心建築師不畏地產霸權,站出來揭露香港偽豪宅的製作過程。

明報記者 陳健佳

接受訪問的4名建築師吳永順、解端泰、黃啟聰和Peter(假名),全都在本地行內有逾20年經驗。吳、解仍從事建築師工作,黃啟聰已轉任室內設計,Peter則轉投發展商工作,故不方便披露身分受訪。

「令買家感富貴 縱使蝸居睡窗台」

吳永順形容,豪宅的「包裝紙」是「打扮成貴族、宮廷式會所,令單幢樓因此可以賣貴些,令你自覺住在富貴地方,縱使你買的單位只是蝸居,還要睡窗台」。發展商一般會建樓底特高的大堂,少不了水晶燈、雲石。氣派不凡,不過,未必個個發展商肯花錢用靚料,有些所謂「豪宅」,適逢經濟低迷時興建,建築經費有限,只能用廉價材料,解端泰說﹕「瓷磚是6元一塊的貨色,廚櫃是發展商的舊款倉底貨,貼上名牌貼紙魚目混珠。」還有更「慳皮」方法,Peter稱,「找個出名的設計師,設計一個靚的示範單位,即使沒有電器,買家也覺得單位較有品味」。

為建露台犧牲廚房售單身族

住宅交到建築師手上,又如何打扮成豪宅?吳永順稱,任何美學設計、用料、建築物的形態、用色,都要遵守發展商兩大原則「炒盡面積」和「呎價最高」。所謂「炒盡」,就是盡用建築面積,現時發展商興建露台、工作平台、窗台,都不計算入政府批出的建築面積,但買家必須付錢購買,發展商可以「淨賺」。因此,發展商便會要求建築師盡量建露台、窗台,「一幢樓建100個單位,比建80個好,因為前者有多20個露台......即使對著後街,也要建一個露台」。於是則師要盡建300多呎的單位,連廚房也容不下,「發展商改為迷你的開放式廚房,包裝成單身貴族單位。但這些單位依然有露台,去到咁,真係好mean(刻薄)呀。」吳永順說。

墊高整幢樓 低層價更高

「炒盡面積」後,便要做到「呎價最高」,例如海景單位呎價可高兩三成,則師便要令最多單位面向海景,但後遺症是屏風樓頻現。高層單位呎價又較低層高,於是盡量把整幢樓「墊高」,興建空中花園、停車場、會所等,營造「蛋糕樓」。過往少人問津的低層單位,也加入特別設計,例如特高樓底、面向屋苑的花園,包裝成獨立屋,務求提高呎價。

用透明家俬 示範單位「更寬敞」

示範單位也成為吸引買家的虛招。黃啟聰曾參與設計示範單位,他指出,最常見是家俬透明、沒有櫃門,營造寬敞感覺。發展商市場部要求單位內的衣櫃,深度不可超過兩呎,縱使他覺得與真實的衣櫃距離太大,但又不敢拒絕市場部要求。因為整個銷售樓盤的過程,市場部已經成為最具影響力的部門,甚至凌駕建築師,在私人地產商工作的Peter表示,以前項目經理角色最大,樓盤建好後,才交給市場部銷售。現在倒轉由市場部先「度橋」,項目經理要跟隨;甚至是畫則的專業項目,市場部也會干預。

建築師嘆被市場部凌駕

樓盤包裝除了靠外觀,也要靠虛招,例如﹕名稱、地點,要令人聯想似皇宮、有霸氣。「以前叫乜乜花園、大廈、邨、軒、閣、居,都與住屋有關,現在只講氣勢。」吳永順繼續舉例,牛池灣被包裝成飛鵝山、西營盤升格西半山、大圍變成香港正中心等。解瑞泰慨嘆,市場部的包裝手法已凌駕建築師的專業,「不幸地,(樓市)瘋癲的狀況下,建築師也是受害人」。



建築師吳永順相信豪華包裝的物業,某天會反璞歸真。「好多人未必鍾意返屋企就似入皇宮……想要的可能是優閒、恬靜、舒服,有回到家的感覺。發展商會反思一個回到家感覺,簡約設計,吸引買家。」(余俊亮攝)



曾任建築師的現任室內設計師黃啟聰﹕「豪宅講感覺,收樓時有禮賓師給你一個錦盒,放齊單位內的鑰匙、冷氣遙控,連廁所板都繫上絲帶,令你覺得零舍不同。」(陳智良攝)



建築師解端泰﹕「豪宅化現象不能返回頭,宮廷式、金碧輝煌,都是要迎合大陸人口味。」(陳智良攝)




凡樓如何變毫宅

1. 「露台、工作平台、窗台」等不計算入政府批出的建築面積,買家必須付錢購買,盡量建大,發展商「淨賺」
2. 刻意間格設有大窗台的廳房,即使無法安放家俬,總之窗台越大越好
3. 單位面積細,寧放棄廚房,包裝成單身貴族單位出售,但堅持有露台,出現「有露台,冇廚房」的怪現象,而此舉又可增加單位數目
4. 高層必須打通多個單位製造「特色單位」,再以高價發售,營造樓下單位售價「較平」,同時又發揮拉高整幢樓價的妙效
5. 越高層、景觀越少遮擋越值錢,於是刻意興建空中花園、停車場、會所等底層樓層,務求「墊高」整幢物業,住宅最低層位處 3 樓,往往已是鄰近舊式物業的 10 樓。整幢物業變相造出更多「高層開揚樓」,呎價更高
6. 海景最值錢,畫則時,爭取最多單位面向海景,導致屏風樓也在所不惜
7. 力爭每幢樓興建最多單位,因可藉此興建更多露台,此舉既符合政府批出的建築面積,又可出售更多樓面
8. 以前低層單位無人問津,現透過加高「樓底」,包裝成低層獨立層,吸引買家
9. 交樓時有禮賓師款待,鑰匙放入精美錦盒送交業主,連廁所都繫上絲帶
10. 附送貴價名牌電器,即使牌子冷門,日後維修欠佳都「照送」
11. 如沒有名牌電器,設計時代品味的示範單位,吸引買家
12. 物業地點,山腳大膽形容為半山、採用風馬牛不相及的歐洲景觀,來形容本港物業,總之產生「高格調」的心理聯想最緊要
13. 物業名稱,名字講派頭、講氣勢,浮誇不要緊


盼豁免一視同仁 買家免費享露台

【明報專訊】論盡「偽豪宅」後,4名建築師眼中的真正豪宅,又在哪裏?吳永順認為「豪」是指地區、面積,過一千二千呎,如銅鑼灣百德新街、窩打老道、九龍塘等,都是簡單一幢樓,入口大堂普通,沒有住客設施。但「偽豪宅」處處皆是,身為建築師,他們認為能否「去豪宅化」?

他們從政府、消費者、發展商及業界等四方面討論應對方法。政府的豁免項目,即准許發展商將部分環保露台、會所、大堂等不計入政府批出的建築面積,被外界詬病為引致「發水樓」,也提供空間給發展商製造「偽豪宅」,Peter指豁免政策本身具有視野,但發展商反利用此機會獲利,「有地產商一面獻計給政府,要求增豁免項目,實質利用豁免賺多些」。

「設施交地產商建 政府沒貢獻」

政府今年檢討總豁免樓面上限、收緊會所及停車場的寬免樓面,最快明年4月推出作業備考,但各建築師認為,單是收緊豁免,也未必能阻止豪宅化現象,發展商會用其他方法包裝豪宅。Peter期望政府對發展商及消費者一視同仁,「發展商獲豁免計入建築面積的地方,消費者也應該獲同等對待,不用付錢購買」。

解端泰指出,政府也要為「偽豪宅化」負責任,因為1970年代政府將部分公共設施交由地產商負責興建,例如禮頓山的社區會堂,變成私人會所格局;觀塘麗港城,地產商要負責建公園,「市民的生活質素,要靠地產商提升,政府什麼都沒有做」。

至於消費者,他們認為是時候要醒覺。「要知道樓面面積怎樣計算,樓宇坐向、景觀、日後附近有什麼興建,分清什麼是實是虛,鄰居不會有環球小姐。」解端泰稱。

華麗達極致 料會反璞歸真

發展商被Peter形容好似林寶堅尼、法拉利車廠,「他們無論有大或細塊土地,都用來做法拉利,不可能叫他們製造本田」。他稱不能要求發展商不再建豪宅。吳永順則指私人樓宇華麗到一個極致,就會回歸簡樸設計,「買家想要一個舒適的家,而非日日去皇宮,發展商會反思回家的感覺」。

身為業界一員,吳永順指業界知道如何解決偽豪宅問題,可以表達更多意見;不過,發展商操控行業的生計,令他們有口難言。吳永順也坦言,他與朋友合組公司後,自己才敢多作公開批評。

5 則留言:

匿名 說...

四個建築師如果在九年前說, 或樓市在爆升初期說, 那就真是無畏, 勇氣可嘉. 時至今日, 這些伎倆已眾所周知, 不是甚麼新料, 談不上踢爆.

陳大文部落 說...

2010年10月7日下午3:21 匿名:

很大程度上我都認同你所指出的,但有一弔詭問題,樓市大旺時,可能已有些良心人士或好的建築師想踢爆,但傳媒會否刊登,及即使登了出來市民會否認同,又是另一回事。相信市民是知道什麼是偽豪宅的,但當「超英趕美國際你老味金融都會」口號充斥市面、無數人正享受炒樓炒股帶來的快錢之際,就算心裡知道是古惑錢,嘴邊也會否認。

偽豪宅、炒樓、托市、吹捧、作假賺錢實在太易,加上香港人天生的愚笨本性,只要有人夠古惑,就一定有市場,香港人醒字派特色:「喂!價高至值錢吖嘛,梗係買有價值嘅嘢啦」這樣的。於是托市炒家大有市場。

良心建築師我相信有不少,但無論如何,現在主流傳媒會報道這些地產醜行,唯有阿 Q 精神地表揚一下,而退一百步想,也不是很阿 Q,因為現在廣泛踢爆,某程度上可避免或最低限度可減少偽豪宅風氣,也是好事。

不過,我仍有一疑問,偽豪宅除了針對大陸傻瓜,起始源於港女市場,港女真是很喜歡這類偽豪宅的,除非港女竟然破天荒地覺悟 ( 可能性幾乎零...),否則偽豪宅在香港是「必須品」。

Kyliecat 說...

ha ha ... 好一個偽豪宅!最近我都買咗個單位!九龍城新式唐樓中層930呎連套房租約,單位四正冇窗台冇黑廁三面有窗,日日望住個獅子山,都唔洗200萬,我一泡過供都費事,正預備搬去住添呀!都唔知點解d人咁鐘意瞓窗台?冇位放餐枱又得架wor ...

陳大文部落 說...

Kyliecat:

連套房租約?咁即係而家仲有租客?咁你入去住係咪要租客夠期走左先?

Kyliecat 說...

有個十二月走 la ...