舊樓大災難現形：第三者保險政策含糊‧玩死小業主

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東方日報 2010-12-13

探射燈：舊廈紛被屈拆單加價

明年一月一日，政府將強制全港業主立案法團購買「第三者風險保險」，法團未有購買即屬犯法。該例早前已引起議論紛紛，舊樓法團恐怕未能購保而出現「離職潮」。殊不知前事未平，爭端又起，已經購保的大廈法團也難逃厄運。因當局未有清晰釐定新例下要求的第三保細則，導致保險公司各有不同演繹，近月不少已購買保險的法團，相繼接到保險公司通知，要求「拆單加保費」。民政事務總署承認，已去信香港保險業聯會反映情況，要求聯會考慮成立專責小組處理事件。

強制全港業主立案法團購買「第三者風險保險」（下稱第三保）的新例將於來年一月一日生效。據《建築物管理（第三者風險保險）規例》，「保單須為可能就單一宗事故所引起的有人死亡或身體受傷或既有人死亡亦有人身體受傷而招致的任何訂明法律責任，提供不少於一千萬元保險。」截至今年十一月，共有一萬五千多幢成立法團的大廈購買保險。不過，大廈即使已購買第三保，亦不代表可置身事外。由於新例未有清晰釐定第三保的細則，導致保險公司對此各有不同演繹，衍生出近月的「拆單加價潮」，令法團煩惱不堪。

油尖旺區一大廈法團主席蔡女士，早已購買一份保額達一千五百萬元的公眾責任保險，每年保費約七千元，保障範圍包括公共財產及第三者傷亡。蔡以為該保單已滿足新例指「發生單一宗事故時，能提供不少於一千萬元保險」的要求。但最近保險公司卻通知她，該大廈要再買一份每年約三千元保費的新保單。
反映施政混亂 促早釐清

理由是該大廈原有的保單受保人除法團外，尚有管理公司，並不「單一」；而保障範圍亦不是「單一」的第三者傷亡。換言之，「法團購買第三者保險」只是整張保單的四分之一，保額不足一千萬元。蔡對此感到不知所措，更滿腹疑團，到底公眾責任保險要否「拆單」購買？如果受保人不止法團，又要否「拆單」？保單會不會在續保時又「愈拆愈多」？

身兼法團主席的油尖旺區區議員關秀玲指，近月她已先後收到近五十個法團求助，全都是因在新法例下保險要「拆單加價」而感到困擾，而其大廈亦是「受害者」之一。關自言，為響應新例，大廈早已自動將保額提高至一千萬元，卻換來「拆單加價」的結果，令人十分沮喪。

她表示曾就保單內容諮詢政府及保險公司，但兩者口徑不一，前者強調新例希望為業主提供一個綜合的公眾責任保障，而後者則稱要就「單一事故」買保險。關指政府在新例即將實施的今天，仍未界定清楚保單的各種詳情，施政混亂至極。她促請政府盡快出面澄清所有含糊之處，否則保險公司可能會不斷對新例作不同闡釋，「（保險公司）會唔會『單一事故』到燒死人買一張，地滑跣親人又要買一張？」

香港專業保險經紀協會公共關係主席任家鑫指新例的理解很簡單，就是強制法團購買「第三者風險保險」。他表示，只要法團投保的保單能夠在單一事故引起第三者傷亡後，提供不少於一千萬元的保險，即屬符合規定。

憂灰色地帶 遭鑽空取利

香港業主會會長佘慶雲認為在處理「拆單」問題上法團要小心，否則先例一開，「邊個知佢哋（保險公司）之後會再拆幾多張單出來？」他炮轟政府立法粗疏，指新例將所有法律責任放到業主身上；字眼又含糊，隨時被人鑽空取利。佘續斥政府推卸責任後，任由小業主默默承受一切因法例不完善而衍生的問題。

立法會議員王國興坦言新例可能存在灰色地帶，促民政事務總署主動為已購買綜合保險的法團提供協助，並聯絡香港保險業聯會（保聯）解決事件。他認為新例如果令已購保的業主負擔再加重，則並不合理。

民政事務總署發言人回應指已獲悉部分業主及法團就投保時因保險公司所提供的參差服務而有疑問，亦已去信保聯反映情況，並要求保聯考慮成立專責小組加速處理相關個案。保聯亦已向會員發出「最佳作業模式」的指引，內容包括以風險程度釐定收費，以及增加收費的透明度，令消費者有更多選擇。



有大廈已購買包括「第三者風險」的公眾責任保險，保額亦達一千萬元，惟仍被保險公司指不符合新例要求。
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一廈多法團夾硬買反效果

樓宇「第三保」新例即將生效，但本港私人樓宇的固有問題，卻一直未見解決之法，例如「一廈多法團」。有區議員指要處理「一廈多法團」已經頭痛不已，根本無暇顧及「第三保」問題；亦有區議員認為若當局再對「一廈多法團」問題存而不論，執行「第三保」新例只會適得其反。

政府支援不足

現時法例要求一份大廈公契對應一個法團。一幢位於荃灣，有四十八年歷史，住戶約四百人的大廈，依法應成立二十個業主立案法團。當區區議員陳恒鑌多年來為此頭痛不已，因為要召集過半業主來成立二十個法團十分困難；如果要改公契更要百分百業主同意，幾近不可能。他直言政府協助不足，問題存而難解，「法團都冇，根本唔會諗（幢大廈）以後『第三保』要點！」

即使能夠成立「一廈多法團」，情況亦未必理想。油尖旺區有不少多法團大廈，當區區議員葉傲冬表示歡迎一切樓宇優化的措施，但若根源問題不解決，任何措施都只會加重業主壓力。

他以「第三保」作例，多個法團購買多份保單，保費會比正常一廈一法團更多；又如同一幢大廈若只有一部分法團購買了「第三保」，新例下如何處罰根本未有定論。他更把新例形容成補藥，「一廈多法團」形容成毒瘤，「毒瘤唔解決，餵補藥只會適得其反！」
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準委員縮沙業主急賣盤

明年一月一日生效的樓宇「第三保」條例，除引起「法團離職潮」外，更「嚇窒」了有意成立法團的業主。有準法團成員因新例而「縮沙」，部分業主甚至因新例而考慮提早「賣盤」。

多「老弱殘兵」 乏成立條件

旺角山東街一舊樓業主周先生表示，舊樓業主多是「老弱殘兵」，本來要成立法團已經「唔知搵邊個做」，而新例生效後，法團如沒有購買保險，每名成員要罰款五萬元，因此更不會成立法團。為解決後顧之憂，不如趁早「賣盤」。周稱，無論地產商抑或政府，只要有人向其招手又或提供「樓換樓」，他一定會棄舊單位而去，「不如政府一次過收購晒我哋啲樓啦！」

除旺角外，深水埗區區議員劉佩玉表示，區內有大廈經過半年的游說，最終準備成立法團。但正因為新例實施，有準委員恐怕惹禍上身而「縮沙」退出，令法團不能成立。

劉形容新例有如一把新枷鎖，令法團更多掣肘。新例沒起鼓勵之效，反而窒礙了希望組成法團的業主，「都唔明點解一定要用懲罰！」