(轉載)潘慧嫻：地產霸權下的香港-施永清與許寶強對談

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此文是「我在中國」（Co-China）論壇2010年9月舉辦的討論《地產霸權下的香港》的文稿，收錄在《地產霸權》簡體版中。此場論壇的兩位嘉賓是施永青和許寶強。

施永青：中原地產創始人，現任中原集團主席，在由其投資出版的香港免費報章《AM730》上開設專欄“C觀點”，常探討和香港地產有關的問題。

許寶強：嶺南大學文化研究系副教授，編著有《資本主義不是什麼》、《反市場的資本主義》、《寫在下一次金融海嘯之前》等作品。

施永青：這本《地產霸權》以我的觀點來看，其實沒有什麼特別的地方。它的觀點在媒體上比較多見，批判也不是太深入。能在香港賣得那麼好，只是因為政治立場上跟普羅大眾一致，替受地產之苦的人出了一口氣。

現在房地產的問題無論是在大陸還是香港都是一個社會結構的問題。要看到問題的存在並不難，但是有沒有方法去解決呢？比如書中一再批評的“高地價”，首先這不一定是政府有意推行的結果，而是在很多客觀因素的推動下，一點一點演變而來的。其次，我們在這個環境中生存，無論地產商還是市民大眾，大家都做了不同的調整去適應現在的環境，如果突然改變，反而會不適應。

例如，九七之後董建華曾推出的“八萬五”政策，其實他的出發點是好的：希望市民可以改善居住環境，經營者也不用負擔沉重的租金，從而提升香港的競爭力。但是房價真的降下來之後，就好像平時在高山上生活的人突然讓他們到平地生活一樣，反而不適應。出現的一個現象就是政府失去了一個重要的收入來源，公務員要減薪，政府的醫療、教育等很多福利都面臨削減。為了增加政府收入當時又提出要收銷售稅，這樣使得所有人都要付出代價——這個代價本來是有能力購房的有錢人去承擔，現在普羅大眾都要來分擔。同時，一些本來能找到工作的地方，比如零售業、娛樂、餐飲，這些行業都受到資產蒸發之後消費能力減弱的影響，所以這個政策給社會帶來的壞處比好處更多，搞來搞去還是覺得高地價的時候生活會好一點。從這個角度來看，雖然我們知道高地價有種種不對，但是要把它調整過來可能是不容易的。

所以我想指出的一個問題就是：這本書沒有提出一個解決的方案，只是說什麼不好、什麼不對，那是不是改了之後就會更好呢？我個人就看不到這樣的前景。

許寶強：如施永青先生所講，這本書裏面講的內容大多在報紙上，或是消委會的研究報告中都提到過。雖然作者在地產界做了很長時間，不過書裏用的內部材料並不是特別多。但我覺得這本書依然有很大的價值：它把我們過去對地產的討論系統地表述了出來，並且補充了一些至少之前我個人沒有特別留意到的地方。比如《地產霸權》談到地產商在樓價下跌的時候，還有一些固定的收入，像商住物業的租金和管理費，特別是物業管理基本上是賣樓或者租樓的時候搭賣給消費者的。

我覺得這本書可以用另外一個方法去讀，用文化研究中一個很簡單的理論框架去理解它：今天的香港社會應該怎樣處理地產壟斷的問題？英國公開大學一批學者，包括斯圖亞特•霍爾（Stuart Hall）和保羅•杜蓋伊（Paul du Gay），他們發展出一個概念叫“文化迴路”（The Circuit of Culture），裏面包括五個元素：生產、消費、規管，以及呈現和身份。我用這五個元素來讀這本書，把書中談到的東西拉進去看，這樣就會清楚一些。

生產方面，這本書談生產時強調一點：在香港的地產發展過程裏，政府扮演的角色非常重要。我同意施先生所講，很多複雜的因素疊加後才發展為今天的高地價、高樓價，但在這當中其實政府是扮演很重要的角色。像書中提到的《聯合聲明》中對每年50公頃的土地供應限制，還有政府的賣地方式，包括拍賣、勾地、改地契，以及市建局的招標方式等。另外書中還提到一個政府間接控制的方式——對利率的管制。作者認為董建華的“八萬五”政策不是導致1998年後樓價下滑的重要原因，反而是因為聯繫匯率機制為了要保持港幣對美元的匯價，導致利率急速上升。所以，我們今天講的“八萬五”可能只是一個簡化的圖像：把問題簡單地轉移到董建華推出了干預的政策。當然還有更直接的干預，例如2002年11月的“救市九招”，包括減少土地供應、永久停建居屋、提供置業貸款等。在整個地產的發展過程中，在每棟樓房的生產過程裏，政府其實都扮演了很重要的角色。

另外，作者還提到生產過程中的市場壟斷，三大地產商的市場佔有率大概是77%，同時地產商還進行跨行業經營。這有點像我們小時候玩的大富翁遊戲—— 你要不斷買九巴、中巴、港燈這些公營事業，買的愈多壟斷收益就會愈高。當然，經濟學家可能不同意這個看法，連續性的購買、橫向的購買究竟構不構成壟斷，經濟學家會有理論上的解釋。但如果用經濟學的方法，比如說從利潤率角度來看，作者引用的材料就是1998年到2002年五大地產商在樓價大幅下跌時的盈利，當時香港的樓價比最高峰時下跌了65%，但地產商的盈利還維持在13億至88億港幣。如何取得這麼高的盈利？作者認為就包括在樓價低迷時用商住的物業管理和公用事業等收益維持地產公司的盈利。

在生產過程中有沒有“官商勾結”的現象？當然“官商勾結”不是一個很嚴格的概念，但是政府跟地產商之間的確有很多聯繫。比如說政府的財政收入有一大部分依賴賣地，書中也提到在九十年代中賣地收入占政府總收入的30%，而政府從港鐵賺取的股息，過去10年大概有200億，其中一半是來自物業發展。書中又引述《南華早報》在今年三月有一篇文章指出六大地產商的董事在政府各個法定諮詢組織裏擔任總共54個職位，比1998年時的16個有大幅上升，就是說地產商在政府法定機構中的影響力越來越大。當然也包括一些公開的醜聞，包括1999年沒有經過公開招標就把數碼港賣給電信盈科的事件，也包括2004年紅灣半島事件，2008年梁展文事件等等。這些都是政府和地產商關係密切的一些證據。

《地產霸權》提出政府在地產發展方面扮演重要角色的另一個例子：1945年到1984年香港地產的週期通常是8年，5年升，3年跌。但1984年《中英聯合聲明》簽署後，這個週期改了，變成長達12年的上升週期。

消費方面，消費者是否擁有足夠的消費者主權（consumer sovereignty）？是不是由消費者的需求來帶動樓市的供應？從這本書中我們可以看出香港的情況並非如此。政府停止發展居屋，以前的那些木屋、寮屋也逐漸消失，尤其是2003年政府所謂減少干預地產市場之後，消費者在市場上除了私人樓宇之外的其他選擇越來越少。

高收入的投資者，或者可以說是投機者，他們主導了市場，產生了一個“擠出效應”（Crowding-out Effect），把中、低收入的消費需求基本上排除在市場以外。現在地產商開發的新樓房以高價樓、豪宅居多，都是供應給那些有購買力的、少數的高收入階層。最近有一個報導，香港200萬以下的樓宇占整體樓宇市場的比例下降，從之前的50%降至30%左右。這也說明中、低價樓宇的選擇越來越少。所以這些高樓價，甚至是豪宅，對低收入階層的市場需求也是有影響的。

還有消費者跟生產者不對等的市場力量，用經濟學的說法叫“不對等的資訊”，比如地積比率、樓面面積如何計算等等，消費者是沒有辦法知道每個細節和詳情的。還有很多“內部認購”——不是直接在公開市場裏面買賣等等。

在這種種情況下，消費者為什麼還要買？在這樣的市場結構裏，消費者處於很不利的位置，而同時社會文化以至整個社會生活的結構都有一個推動力，讓消費者，特別是中產階級，很難不進入樓市的消費市場中。政府取消租金管制導致租金的上升，公共房屋的減少，以及其他居住可能性的減少，讓買樓房變成比較單一的選擇，特別是在低利率下，買樓成為了一個保值的需求。當然也有文化上所謂的欲望建構，包括廣告宣傳等等，讓市民覺得好像買一個樓房，以及不斷地用樓換樓那種方法才是一個有價值的身份象徵。在這個背景下，我們就可以理解為什麼在這個不對等的市場結構裏面，生產商擁有了極大的權力；在這種文化空間中，消費者在沒有太多選擇的情況下，為什麼還要參與這個遊戲。

第三個就是規管的方式。有一種講法是政府不應該干預樓市，讓它進行自我調節。我們剛才分析過，香港的整個房地產生產的過程，政府從一開始就有參與，且扮演著重要角色。從這個意義上，你講干預、不干預是沒有意義的，政府一開始就是一個主要參與者（major player）。反而我們應該討論干預的方式，有的干預可能是讓地產商的權力越來越大，有時的干預方式是讓他們的權力稍微減弱。我們應該討論什麼時候要用什麼樣的干預方式。我舉一個例子，如果香港政府真的是熱愛自由市場，為什麼它對公平競爭法的討論從來沒有認真地去處理？公平競爭法背後的觀點其實很簡單，就是處理壟斷的情況，熱愛自由市場自然反對壟斷。按照此書作者的觀點，從1984年開始，整個地產市場的結構越來越集中，「熱愛自由市場」的政府以及各個領域的人，他們應該是用各種方法減弱壟斷的力量。公平競爭法是不是有效，這個可以討論，但如果你覺得沒效的話，那政府應該提出另外可行的方法。但是我們從作者的分析中可以看到，政府一直是很被動的，基本上是消委會提出觀察，指出壟斷越來越嚴重、市場集中越來越嚴重，政府就說那我們就搞一個諮詢委員會，但也僅僅是談談而已。2001年，民主黨提出一個《公平競爭法草案》，政府否決了，但也並未提出替代方案。政府總是批評人家，只懂得批判，不懂得提發展方案。但作為一個政府，首先應該提出一個方案，解決現在越來越嚴重的市場集中情況，解決壟斷問題。

在規管方面，現在我們有一些奇怪的觀點，比如政府不干預就等同保衛自由市場。我的看法不一樣。真正的自由市場應該是沒有太多的限制，如果有人願意進去參加供應和消費的遊戲，你就應該造就一個環境讓他可以參與供應、參與消費。而我們現在定下的很多規矩，其實讓那些中、小發展商要進入市場很困難。書中提到很多例子，不僅僅是地產市場，也包括零售業，像家樂福、蘋果速銷都是因為惠康、百佳兩家超級市場給供應商壓力，導致他們沒辦法在香港生存下去。亞當•斯密講的「小生產者的汪洋大海」，這是自由市場真正的意思——就是讓小販、小生產者、小供應者，都能參與到市場中。但如果不控制壟斷、不控制集中化，那基本上就沒有可能。像西九的規劃，其實有一種很簡單的方案，就是任何人如果要供應文化產品，你就讓他去那裏擺檔，在那邊表演，人家喜歡的話就去付錢，那是最理想的市場狀況。但如果只是承包給幾個發展商，最終的結果就是小生產者基本上很難玩這個遊戲，因為付不起進入市場的成本。

目前這種應該讓市場自由放任的論點，其實是支援我們現在的壟斷結構的。在市場已經很集中，壟斷已經很嚴重的狀況下，說不要干預，就是更進一步讓壟斷結構繼續下去。所以不應該說不干預，而是改變過去那種干預的方式，用新的方式，像訂立公平競爭法等去造就真正的自由市場。

關於呈現和身份，剛才我們提到這和我們平常的欲望結構有關係，在目前主導著香港社會的欲望結構下，我們對美好生活的想像是單一的：我們最好有大一點的房子，有大一點的房子之後我們就好生活得好一點，諸如此類。香港社會基本上是渴望富裕的。這段時間大家在討論香港的“仇富”問題，我覺得香港不是“仇富”而是“仇窮”，覺得貧窮是不可以接受的。另外，各種規管以及生產結構、文化結構，都讓公眾覺得他們可以及應該參與到主流的遊戲當中中，這種文化力量支持著有一定收入的中產階層，哪怕是有很重的負擔也要參與到遊戲當中。

當然這些只是局限在香港內部的觀察，中國大陸對香港的影響這些年也是越來越大，這方面或許施先生可以談得更多。

施永青：我不完全同意許先生剛才講的。比如說香港房地產的價格真的和每年50公頃的限制有這麼密切的關係嗎？其實如果看一看這段時間的土地供應量，每年真正批出來的土地基本上都超過50公頃，50公頃不是一條死線。我們需要的是房子，不是土地的面積。政府如果要調整的話，可以根據土地上允許建的房子的比例來調整——房子有多少是做商業用途，多少用做寫字樓，多少是做住宅。如果說因為有了50公頃的批地上限樓價就升了，這個說法是不成立的。另外，每年 50公頃的批地上限和要幫大地產商賺錢是沒有關係的，這個政策主要是擔心英國政府在過渡期間把土地都賣掉，它要留些資源給將來中國接手後的政府。

香港的樓價上升也好下跌也好，最關鍵的因素當然是土地供應。香港所有的土地都是政府擁有的，所以政府的政策是影響房地產最大的因素。地產商賺這麼多錢，其實很大的原因就是政策傾斜造成的，在政府控制下地價上升，地產商自然賺到盆滿缽滿。我也同意如果政府的政策處理得當的話，是可以使香港人基本的居住環境得到提升的。在客觀上政府有這個能力，一方面香港的人均生產值是排在世界前列的，另外我們的建築費用也不高。如果只是建造普通的房子，有一個空間供大家生活，有基本的廚房、洗手間，這樣的房子房委會建的是幾百塊一呎，若想鼓勵開發商去建造，讓他們有點利潤，我相信一千多塊也就夠了。以香港人的人均收入，大家住一千尺左右的房子是沒有問題的。內地的人均生產值比香港低，但是內地的人均居住面積比香港高。這表明我們買不起房子不是因為我們生產力不夠，是房價裏面地價的比重太大，我們是付不起地價，不是付不起建築費。

但是地價為什麼這麼貴呢？是不是真的因為我們“人多地少”呢？其實也不是。香港有逾80%的土地其實還沒有使用。當然有一部分我們要留做郊野公園、城市綠化，但是還是有很多可供利用。我以前曾經提議把工業區的城市規劃改一下，現在我們根本不需要這麼多的工業區，完全可以變成住宅。像長沙灣、大角咀、牛頭角、九龍灣、柴灣、鰂魚湧、北角、黃竹坑、香港仔都有工業區，如果把其中一些土地用途在城市規劃上調整一下，一般來說，那擁有土地的人一定會願意改變土地用途去建住宅，因為住宅的房子價格一定可以賣得比用於工業用途的房子高。這本書裏提到，恒基、新鴻基等地產商買了很多農地，他們將來都打算重建。現在的問題是一方面城市規劃不允許他們重建，另外補地價的問題也可能談不成。如果政府在這方面有一些政策出臺的話，可以讓他們早一點去申請重建土地，這個也可以產生很多供應的房源。

如果土地供應增加的話，我們的地價是有條件慢慢調低的。所以根本不用搞很多複雜的房屋政策，只要你增加土地供應，開發商建的房子多了，他的銷售物件一定要慢慢地面向普羅大眾。但如果像現在，比如去年才有8000個新建單位，那8000個單位賣給誰呢？當然是市場中最能付錢的人。如果有3萬個單位建成的話，開發商就不能只針對最有錢的一批人了，他就需要將銷售的物件擴展為經濟能力、負擔能力比較低的一批人，房價自然會掉下來。

但我們現在還要考慮外來資金扭曲本地樓價的問題。中國內地這些年經濟發展很快，有一部分人先富起來了，富起來的人要投資，他們把香港看成是一個投資的好地方，因為香港的法治狀況好，產權有保障，資金調動容易，買賣效率快。香港作為一個自由港，若希望資金進來就不能夠妨礙資金的正當流通，否則我們金融中心的地位就沒有了，這些外來資金的確對本地樓價產生了很大影響。我認為我們的土地應該是有一部分在劃撥出來的時候，在批地的條款裏注明一定要賣給本地人，永久居民每人一生可以買一次這種房子。其實這也是變相的居屋，但是房價不用打折扣，它是通過供應量的增加慢慢去調低房價。這個方法看起來好像慢一點，但是用什麼“居者有其屋”，什麼政府補貼，也不可能一下就解決問題。申請居屋的人數以十萬計的，就算現在去建也要花很多年才可以滿足他們的需要。通過增加土地供應來調節樓價會慢一些，但我們還是沿用資本主義市場的規律，誰賺錢快了就讓誰先買，慢一點也能夠買得到，可能價格還更便宜。

現在說什麼房地產業有壟斷，其實這是房地產業的營運模式。因為地產業本身就是需要很大資本投入量的行業，不可能把行業門檻降得很低。經過競爭，總有些公司會越做越大。現在要看的是壟斷是不是真的已經控制了市場，我認為現在還沒到這個程度。1997到2003年這段時間經濟環境不好，開發商也只得把房價降下來，他們並不能成立一個卡特爾模式，通過價格協定讓樓價不下跌。那段時間香港的樓價下跌了70%，可以看出開發商也沒辦法控制市場。另外，開發商和開發商之間根本是勾心鬥角，很難有什麼協議。比如有些大地產商之間已經互不往來，他們要瞭解對方的資訊還是通過像我們這種做地產代理的。一個新樓開盤，其他的開發商就打電話給我，問他們賣得好不好，賣什麼價錢，賣了多少套。有的時候，一個開發商要開盤了，另外一個開發商就開始說現在樓市不好，房價要跌。根本很難說他們有價格協議，相互勾結。當然大公司容易拿到地，因為他們實力強。書中講到香港幾個大的地產商合共拿了超過70%的土地，但其實三七分甚至二八分是整個社會的普遍狀態，就好像我們公司的行銷人員也是20%的頂級銷售就做了公司裏80%生意，還有像可口可樂在飲料市場中占的比例也很大。

書裏還提到公用事業的壟斷，這個其實也是發展過程中很容易出現的情況。就像電力公司，很難要求幾個公司一起去競爭，有些地方的供電網路的確是有不同的公司去競爭，但分得太散的話會出現無序競爭，資源浪費了反而成本更高，加州電力改革之後還是大停電。香港的公用事業平均收費其實並不高。和其他同等生產水準的城市相比，我們的交通費、水費、電費都不比人家高。現在如果讓很多公司一起去經營，是否一定好呢？未必。香港的巴士現在有九巴、城巴幾家公司在做，結果就是巴士要進站需要排隊，因為巴士多，但乘客不夠，這樣就造成資源的浪費。再比如像有線電視、無線電視競爭世界盃的播放權，他們出的價錢越來越高，結果對觀眾的收費也越收越高；大陸的話中央電視臺都壟斷了，他一家買回來全國都可以免費看。

另外，除了之前提到的應該增加土地供應，我也贊同要規範開發商的銷售手法。現在他們賣樓的手法很多時候是不公開、不透明的。但至於在售樓過程中加價，我是不反對的。賣得好你又不允許人家加價，這對市場規則的改動太大。我們不能改變市場的基本規則，像價格的自由，銷售物件的自由，訂立合同的自由等等。

我認為資本主義社會最大的問題不是地產霸權，是資本霸權，資本霸權不改變的話，其他的都改不了。我個人雖然做商業，但我其實也有社會主義傾向，我認為現在最大的問題就是公司的普通員工沒權分享他們的勞動成果，只有投資者可以享受公司賺來的利潤，但是如果我們願意讓普通工人也可以分享公司利潤的話，那利潤率好的公司的工作人員就可以有更大的消費能力。現在的世界資本積累的速度比新生需求快，擁有資本的人可以拿到利潤，所以他的錢越來越多。他用到的錢只是他賺到的錢的零頭，他房子有了，汽車有了，私人飛機也買了，他再沒有什麼東西好買了。但如果普通的員工可以分到公司盈利的話，他可以給孩子換電腦，給自己買一個新的電視機，社會的需求就產生了。現在就是這批有錢人不把錢拿出來用，因而導致產能過剩，資本不能流進實體經濟，就要去買衍生工具，最終導致金融海嘯。其實根本的問題就是分配不公平。

因此，即便有了最低工資，也很難有幸福的生活。大家都相對貧窮，最低工資定得越高，拿最低工資的人越多，不滿的人也就越多。你有本事的話，就要奪回勞動果實。現在最大的剝削是什麼？就是金錢。有一個早期的社會主義者叫蒲魯東，他說金錢最不合理的地方就是本來人生產出來的財富都是要貶值的，農民生產出來的農作物放在倉庫裏面，給老鼠吃了，或者黴掉了，幾年之後就不值錢了。工業產品，比如手機，我用了三年的手機給我兒子用，他一定不會用，他說用這個很難看，工業產品也是不斷地貶值的。那為什麼實體財富不斷貶值，把它換成鈔票之後它就不用貶值了？本來鈔票只是衡量財富的代表，但財富不斷貶值，換了鈔票之後就不用貶值了，所以擁有鈔票的人佔有整個世界的財富會越來越多。勞動者生產財富但不可以分享，投資者可以拿走所有的財富，這才是這個社會最不公平的地方。這本書不去討論整體上的不公平，只是看到房地產的霸權，視野太有限了。

許寶強：貧富差距的確是香港很重要的一個問題，兩極分化越來越嚴重，但是貧富分化跟地產有沒有關係？我覺得其實是有關係的，土地資源分配不平均。

施永青：那你可以提出好的分配方法嗎？現在香港是用拍賣、競標的方式分配土地，這已經是公平競爭了，難道你認為讓黨委書記來分配會更好嗎？一個人說他拍不到地，那就給他一塊地嗎？

許寶強：我反對兩種極端的選擇：如果我們不用現在的拍賣方式就一定要黨委決定，這種選擇是沒道理的。世界上很多地方賣地的方法跟香港不一樣，我們可以參考歐洲的，也可以參考美國的。也有很多不一樣的市場結構，比如在有些地方可以允許很小的發展商，以及一些發展商集體購買土地然後集體建造房屋。

施永青：那也不是說所有都是黨委決定，我就是說有一些分配的方式能夠通過市場方法去做的還是儘量通過市場的方法去做。香港不是沒有小的土地拿出來拍賣，只是不成功。有一年拍賣了在西貢的一塊很小的土地，在元朗也出過一塊小土地，但就算是小的土地也要幾千萬，甚至幾個億，普通的香港人沒有能力購買。再加上香港的法律程式比較複雜，小開發商若購買土地用於地產，要經過無數的申請、審批程式，有關於環保的、施工安全的、工人利益的等等，所以它的成本是很高的，這也是造成小開發商沒出路的一個原因。

許寶強：我們的市場不是自由市場，當然也不是完全壟斷，我們不是兩種極端的狀況。我們需要關注的是其程度，比如說我們壟斷集中的趨勢是嚴重了還是減小了？我們自由市場自由的性質是多了還是少了？我強調程度，不是理論上的非此即彼的結論。從這本書中提供的材料，我們可以看出80年代之後香港壟斷的力量是越來越強的。我們要開放市場可以有各種方式，小開發商是其中一種可能性。政府干預也有很多方式，建公屋、居屋也是一種可能性。我們該反省的是為什麼消費者的選擇不是越來越多而是越來越小。

施先生剛才特別提到資本霸權，我覺得很有意思，但是我反對一個簡化的故事。如果你說你有社會主義傾向，追求平等的利潤分配，這我不反對。但是若果是真正的自由市場，那分配也會是比較平等的，按照經濟學的理論，在完全自由市場下利潤率基本是趨零的。有超高的利潤恰恰證明我們的市場其實不是自由市場。

我覺得香港社會最大的問題，是我們假想有一個很理想的自由市場，然後很極端地去追求它，害怕一切政府干預。政府只要做事就會有人提醒：不要把市場的基本要素也打掉。什麼叫市場的基本要素？無限的進入與出來就是市場的基本要素。我們先不談土地，談一些更容易的——像零售業。以前有很多小販在空地售賣吃的東西、用的東西，就是我們傳統的集市，也叫墟。“墟”是什麼意思？就是一片沒有人的土地。每逢特定日子就有生產者聚集，有需求就交換或出售。那時候沒有地產商去收租。這種意義上的市場就是我心目中的自由市場。

施永青：這種跳蚤市場一樣的東西在一些落後的地方還有啊。

許寶強：其實「先進」的地方也有，美國、歐洲都還有。

施永青：香港之前也有“大笪地”，但是沒法跟超市之類的競爭，最終還是消亡了。

許寶強：我們要反思的就是為什麼他們沒用辦法和超市競爭。

施永青：因為超市更便宜、更方便、貨品品質更有保證，這是消費者的選擇。前段時間金融風暴，有些政黨也要求政府在一些地方給它一些土地，讓他們去做 “大笪地”，但還是沒法長期生存。另外，這也是不公平競爭，為什麼有的商家要付租金，在“大笪地”經營的就不用付租金？這顯然不公平。

許寶強：我們看市場發展的歷史會發現以前的市場有很多層次，“墟”是其中的一個層次。需要付租金的店鋪是長期存在的，但“墟”只是在特定日子才有，兩者賣的商品也不完全一樣，他們之間不是非此即彼的競爭關係。今天也是一樣，小販和店鋪之間不是對立的關係，很多研究發現店鋪很喜歡有小販在外面吸引人流。但從五十年代以來，香港政府的政策基本上是取消小販的，可參考我的《資本主義不是什麼》（上海人民出版社，2007, 頁14-15) 。

施永青：這個其實比較容易做，現在香港還有很多地方，比如有些公園還有空地都可以拿出來讓小販售賣商品。但這根本不可能解決貧富懸殊的問題。

許寶強：我當然不會天真地認為一個簡單的政策就能解決貧富懸殊。香港這種貧窮社會和很多低收入的地方不同，絕對貧窮不是很嚴重，而是一種相對貧窮：吃、穿的基本需求可以得到滿足，但一般收入的普通民眾應該有的生活方式是沒有的，像出門旅遊、購買電腦等等，這就是我們講的相對貧窮。為什麼會出現相對貧窮？相對的意思就是社會資源越來越集中在少數財團手中，其他可供分配到低收入人群的資源就越來越少。相對貧窮的概念基本上是有富裕才有貧窮，所以要處理貧窮的問題一定要同時處理富裕的問題。

香港投入扶貧的資金很多，但總是小修小補，並沒有觸及最根本的兩極分化。若要扶貧就須限制富裕階層越來越膨脹的壟斷力量和各種不規範的操作。具體的做法，我建議可以是公平競爭法的制定執行，或者是將大資本家的壟斷力量減少、讓其財富積累速度減慢。我也同意施先生剛才提到的讓工人分享資本家的利潤，但要做到這個在政治上就要有所調整。如果政制還是保留功能組別，而工人也沒有自己的談判權，或者工人失業保障不好的話，你讓他去爭取同老闆分享利潤，基本上是很難的。或許政府首先要做的，是取消維護特權的功能組別。

讓小販進入市場也是其中的一種做法，有助打破富裕階層的壟斷力量。我們目前的政策，明顯是有利地產商、不利小販的。比如說，屋邨不允許小販買賣，大家要買東西一定要跑到地產商擁有的商場裏。而香港的商場越來越走高價路線，包括最近領匯的所謂「升級」，其實就是把商場改造得越來越高檔。以前在屯門一個商場的茶餐廳20塊或以下就可以吃一個套餐，現在漲到26元或更高，這其中很大一部分是租金上漲的成本。我們每天的消費中，恐怕大概有三、四成是用來付商家的租金成本。

施先生剛才也提到，一些公營事業，比如像電力或者公共交通，你分散給不同的供應商可能會引發混亂。我的意思也不是說要完全改造成完美的自由市場，要有一千個供應商這樣。但多引進一些供應商，像電訊領域現在的供應商就比較多，價格水準就不會上升得太多。

香港現在的問題是只有兩種極端的想像，一種是完美的自由市場，另一種是徹底的政府干預。我覺得這兩種想像都是危險的，我們應該在中間尋找一些比較多元的可能性，讓消費者在各個領域都多些選擇。這樣才會有助於解決貧富分化的問題。

施永青：我是做生意的，是很實際的人，理論上的爭論沒有意思。你拿具體的方案出來，我可以同你研究下這個方案究竟可不可行。現在我發現很多對地產行業不瞭解的人，過度簡化問題，像壟斷、官商勾結等等，然後就開始大肆批判，但是他又拿不出具體的可以改變的方法。

我不是說香港的地產行業沒有問題，其實在有些方面我自己也是受害者。比如說在一些商場裏面，一家公司租鋪面做洗衣店，他的租金是兩萬五一個月；我要在旁邊租一個地方做地產代理，開發商就要我二十五萬，十倍的價錢。他就是看中了這個行業可以拿高一點的租金，那為了要這個鋪位就只能給他。這就是現在的遊戲規則，擁有房子的人可以選擇出租的物件。我不敢為了自己可以租便宜一點，就要求改變遊戲規則。我採取的態度就是忍受現狀去保持自由市場的一些基本規則，比如產權擁有者有權自己選擇租客、有權談判租金的水準，因為我不知道用什麼方法更好。我知道目前的不好，但沒有其他的方法，所以維持現狀是唯一的選擇。

許寶強：我也不同意把所有問題都說成是官商勾結，這當然不是一種好的討論方法。同樣我也反對把問題表述成一些簡單的原則，比如說越少干預越好，這多多少少其實是說不清楚問題的，反而應該很具體地談應該用什麼方式去干預。

我們在討論問題的時候，應該把以前的一些迷思，比如香港是自由市場所以不該干預，或者香港是很集中地走向中產社會，把這些簡單的原則放在一旁，很具體地去談每個問題。我喜歡這本《地產霸權》的另一個原因，就是作者直接去談具體的問題，其實書中是有具體建議的，包括施行地價稅、訂立《公平競爭法》、更高的累進薪俸稅、財產稅和利得稅等等。這些措施是不是對症下藥可以談，但至少沒有用“越少干預越好”的原則，先驗地框住要討論的問題。

《地產霸權》簡體版書訊：
書名：地产霸权
作者: 潘慧娴
出版社: 中国人民大学出版社
出版年: 2011-1-9
页数: 260
定价: 39.80元
装帧: 平装
ISBN: 9787300131221