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2013年2月3日星期日

梁錦松發預警: 若供應增加實質利率回升 樓市或重演八萬五


香港哈佛商學院協會主辦2013展望未來研討會,參與者之一、前財政司長梁錦松表示,未來數年住宅供應量大增,加上息率有可能上升,市民要留意樓市轉向下跌風險。

明報 2013-02-03

【明報專訊】財政司長曾俊華早前警告樓市轉趨熾熱,有需要時會再出招遏抑樓價,不過,在2001至03年樓市最低迷時期擔任財政司長的現任黑石集團大中華區主席梁錦松,為本港樓市逆轉提出警示。梁錦松認為,若數年後住宅供應增加,而實質利率同時回升的話,有可能重蹈「八萬五」推倒樓市的覆轍。他擔心本港樓市上升之勢隨時逆轉,「現在是頗嚴重的負實質利率,當這情改變時,樓市就會轉向」。

消息:亦考慮離場機制

據了解,政府推出遏抑樓市措施時,亦有考慮如何確保在樓市轉向時有「離場」機制(見另稿)。另外,財政司長曾俊華籌備財政預算案時,則要研究是否在預算案公布前推出新一輪遏抑樓巿措施,但消息指出,新措施無論如何都不會趕在農曆新年前公布。上月新加坡已出招,針對工廈徵收15%的賣家印花稅。

在最新一份《施政報告》,港府預示會增加住宅供應,預料數年後公、私營房屋供應量約為每年4.5萬至5萬伙,而市場預期美國聯儲局最快可能於明年開始加息,令本港樓市面臨「供應增、息口升」局面,與1998年樓市崩盤前夕的情景相似。

梁錦松昨日出席一個論壇後,被問及本港樓市會否重蹈「八萬五」覆轍時,表示「這個可能性是存在」。他解釋,「八萬五」政策增加住宅供應,並非推低樓市的唯一因素,實質利率急升才是罪魁禍首,「亞洲金融風暴襲擊香港,當年10月香港的利率一下子上升,息口升令樓市下跌」。

今年恐通脹加劇

美國聯儲局在2008年金融海嘯後,為了挽救當地疲弱的經濟,實行「印銀紙」及「零利率」的政策。梁錦松指出,全球中央銀行「印銀紙」,令貨幣貶值,資產價格推高,「當經濟開始穩定下來,銀行及市民有許多現金在手,一定會投資,屆時通脹重臨」。

他表示,當通脹上升,利息就會隨之而升,屆時對各項投資如股市、買樓等很有影響。他表示 ,本地通脹未必很快出現,但受內地影響很大,通脹加劇將是今年環球市場的最大風險。

「置業自住要計清楚」

梁錦松提醒市民,若是置業自住就要計清楚,如果是炒賣更要小心。他說,政府以「雙辣招」買家印花稅(BSD)及延長額外印花稅(SSD)打壓樓價,這是短期措施,需要時間才能見效。不過,儘管這些措施仍屬必要,但最終要視乎住宅供求。

另外,恒隆主席陳啟宗接受集團刊物訪問時透露,今年恒隆可能出售部分住宅單位,近幾個月政府的房地產政策,主要是不鼓勵外地人買樓,屬於短期需要,亦是遏抑樓價手段。他說,政府增加房屋土地供應,相信會在未來一年時間在市場發揮相當作用,但是熱錢的湧入卻是特區政府不能控制的,「這是世界大環境、大市場」。

陳啟宗:樓價走勢不悲觀

陳啟宗說,1998年亞洲金融危機期間,每日約有2萬億美元熱錢在全球市場流竄,時至今日,熱錢保守估計每日最少有10萬億,「『磚頭』最能保值,香港人和中國人都不是傻的,他們看準大勢,都會買房地產。去哪裏買呢?香港是一個很好的地方,所以,對香港房地產的價格走勢毋須悲觀」。
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長策成員:供樓負擔比率仍健康

【明報專訊】對於前財政司長梁錦松表示,若美國加息,有可能令樓市大跌,重演「八萬五」時樓市崩盤情況,多名學者則認為現時與1998年時市截然不同,經濟學者、長遠房屋策略督導委員會成員關焯照分析,當年除亞洲金融風暴,還有科網泡沫爆破、911恐怖襲擊等連串事件,對大環境有不少影響。現時由於供樓負擔比率在健康水平,加息不會造成大跌市。

與當年情大不同

關焯照指出,本港情況已與當年大不同,例如現時已有六成人供完樓;即使今年底美國有可能加息,令到港人供樓負擔比率因而上揚,但相比1997年高峰期的負擔比率高逾九成,現時的供樓負擔比率仍在健康水平。他認為,本港長期維持在負利率是不正常狀態,輕微加息將有助樓市穩定,如加3個百分點可令負利率結束,市民儲蓄意欲增加。他表示,政府可繼續推出合適的樓控短期措施,必要時才取消。

蔡涯棉料財案無辣招

同是長策會成員的蔡涯棉則分析,當年是有大量樓盤供應,影響樓價,但以現時本港私樓供應緊張的情況,未必會有嚴重跌市。不過,他認為梁錦松的一番話,可以作為市民買樓的警示,若市民在目前持續低息環境下,仍要付出大部分入息來供樓,將來一旦加息,負擔會更重,因此置業時要審慎。他估計,政府暫時仍在觀望,跟覑下來的財政預算案,未必會有樓控措施出台。

施永青:第二季交投量跌

中原集團創辦人施永青認為,樓市大跌不會太快出現,他評估現時樓市升是由於市民看好而入市,但市熾熱只是短暫情,預測樓市會在今年第二季後交投量和成交價下跌。他又稱,政府早前推出樓市雙辣招,令境外的買家和炒賣活動減少九成,但樓市依然上升,主要是受到各國的貨幣寬鬆措施影響,若特首梁振英想將樓價壓低,這是策略上的錯誤,因為即使把樓價壓下五成,年輕人亦難置業。

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