(原裝足本) 舊樓霸王田生地產‧霸200幢樓十大插旗賤招！

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封面故事 壹周刊 第 1066期

霸二百幢舊樓　田生十大插旗賤招

2010年08月12日

只要搭巴士經過市區，就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓，都掛上了紅當蕩，極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮，擔任電視廣告男主角，替集團「包裝」。上週，地監局向收購舊樓的代理發出六項指引，矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過，此招對田生絕無影響；在這兩三年間，田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓，保守估計涉及金額逾二百億，收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招，是要小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約，變相「鎖」死業權，不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升，個個發展商都要向田生叩頭；田生賺的，將以數十、甚至數百倍計。


上週地監局發出的指引主要有六招，其中兩項，矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意，不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。


本週二上午九時，田生地產主席區永華，如常由一名女職員及保鑣護送，到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初，本刊記者向他問及地監局的收樓指引時，他還大方表示：「係好事，大家以後可以有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時，他即封口拒答，身邊的助手更開始發難，突然禁止攝影師拍照，區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引，既無法律效力，又無追溯期，過去兩、三年，田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目，涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言，這批舊樓已納入田生的「勾地表」，歡迎發展商「勾出」。事實上，地監局指引只是封了其他同行的後路；在樓市熾熱，市區地缺乏下，發展商都唯有向田生「伸手」。


區永華的收樓賤招有十式，其中最喜歡在未收夠八成業權就掛上橫額宣示主權，地監局現時才出招已管不了。


恒基李兆基同樣由收舊樓發展起家，當中最得力的助手就是蕭承忠（左），區永華便是靠蕭承忠而獲得四叔的信任。（《蘋果日報》圖片）




左：從業主提供的臨時買賣合約可見，田生要求業主簽署時，慣常留空簽訂日期及成交日期，變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。
右：田生合約又設有「不平等」條款，訂明買方有權單方面決定何時交易，如果放棄收購，更可取回全數訂金，業主處於極不利位置。




九龍
九龍城聯合道 18-32號
尖沙咀金巴利道 68-72C號
馬頭角道 50-64號

港島
中半山西摩道 9A-9H號
西環德輔道西 454A-462A號美景大廈
西灣河成安街 18-28號
筲箕灣道 295-305號， 383A-387號及教堂里 2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶，要數發展商恒基，恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺，田生亦有份參與，成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基，則全靠有「李兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋，故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場，與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李兆基熟識，專門替對方在新界及市區收地打天下，並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役，是在九三年充當說客，協助李兆基從楊志雲家族手上收購美麗華酒店，傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖，轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華，這幾年一直想將收購得來的舊樓，賣予恒基，奈何雙方曾有嫌隙。


因為在九十年代初，在收樓市場打滾十數年的區永華，曾替恒基收購醫局街，賺了恒基一百萬元佣金，但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜，令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討，「最後雖然恒基贏咗，恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋，不過四叔唔再信區永華，之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信佢，於是佢搵白鞋蕭幫手，白鞋蕭以人格擔保，區永華收樓手法會乾乾淨淨，李兆基才信服。」一名知情人士說。


對此，蕭承忠承認區永華去年和他接觸：「我識咗阿區好耐，佢想我幫手賣地盤俾恒基，咁四叔好相信我，我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉！」蕭說第一單與田生地產合作，並賣予恒基的，正是美麗臺項目；他還拿出一張寫滿地盤的紙表示，該批為數十多二十個由田生收來的項目，已經由他賣予恒基：「當中有大角咀海安樓、大埔道一八八號等，總值達到一百億元！」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金，相當和味；因此而「意外」出山的蕭承忠，笑言近年舊樓有價，極多人向他招手要求幫忙：「已經有十個財團搵我幫手搭路，搵發展商收舊樓。而除咗恒基，想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅，我都幫到手 o架！」



唐樓單位業主葉太稱，賣樓過程一直不清楚正式成交日期，但女兒人生經驗不足，收到田生大訂便急急買樓搵屋搬，幸好朋友借錢周轉，才能完成新屋交易。（關永浩攝）





田生收樓招數其中一項是動之以情。大廈告示板常有長者寫信致各業主，希望大家體諒老人家出入不方便，團結賣樓。



區永華（左四）會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會，解釋合約內容，表面上「公開公平公正」，但私底下會再相約個別業主商討價錢，逐個業主擊破。（嚴寶權攝）

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億，升至現時十八億，持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸，故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位，全賴他會使出蠱惑招，威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。


按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約，表明業主一旦簽署，在「限期內」不能將單位售予其他公司，但合約中「限期」的定義，是田生集合了九成（未降低門檻之前）業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數，時間可長可短，故變相無限期「鎖死」業權，因此合約的交易日期一欄，都是留空的。而在合約的第二頁，更有不平等條文，表明田生在任何時間都有權取消合約，但小業主卻無此權力，極不公平。


田生為利誘業主簽署這份不平等條約，會提出較市價高的收購價，並給予數千元茶錢，而收夠物業五、六成業權後，會給予百分之十訂金，不過原來田生最後放棄收購，這筆訂金是要全數退回的！有業主對田生做法有微言：「我阿媽七十八歲，但佢乜都唔識，上次田生開票俾佢，到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票，又要帶佢去律師樓辦手續，好麻煩，早知唔收訂啦。」





田生現時最大的地盤在深水埗巴域街、南昌街一帶，乃是替恒基收購，涉及金額過百億。（關永浩攝）

這份合約，由田生找來的律師草擬，因田生代找律師，並免收律師費，故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言，本港有立約自由，只要雙方同意，買賣合約交易日期是否留空，法律並無監管。


結果簽下合約，從業主角度看，物業被無限期鎖死，剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由，而若田生取消交易，更只是得到數千元茶錢落袋，而對田生來說，市道差要取消交易，賠的只是茶錢，市旺完成合約並賣予發展商，則賺的是數十甚至數百倍以上，可謂無往而不利。


田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」，無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景，再逐個擊破。第一個陰招，是以高價巴結法團代表，令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走，不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太，其居住的大廈沒有業主立案法團，但葉太多次出通告，嘗試組織業主與田生商討，不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈，但田生不想有人改善大家的生活環境，故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已簽署合約，以三百六十八萬將單位售予田生，但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收，田生竟一口答應，其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其他街坊知道部分人的收購價較高，因此田生把合約上的交易金額又較真實低，餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主，葉太最終把單位轉讓給田生。


賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書，形同賣了一個股票的「 call options」（認購期權）給田生。 Call options意指持有人有權在到期日或之前，以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約，就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業，而田生只須付「期權金」（即茶錢）。然而這合約與 call options的最大分別，是 call options有到期日，但田生合約是沒有寫下成交日期，即無限期的約束，而田生所付的期權金卻極少，不到樓價的百分之一。到真正成交日時，物業市價可能已高於田生提出的成交價，結果小業主變相賺粒糖輸間廠。


田生收樓賤招十式

1俾茶錢落疊　田生為了游說業主簽約，找測量師估價，開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位，並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2合約「無限期」　這招最賤，合約不設時間限制，「鎖」你幾年不能賣樓；田生可任意於任何時間取消交易，小業主還要退回訂金。

3巴結主席　游說業主立案法團主席或業主代表落疊，給他一個較其他業主高的收購價，讓他充當「間諜」，幫忙游說其他業主。

4空手霸地盤　田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權，然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額，實質仍未收足。

5暗中落釘　由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大，怕業主獅子開大口，田生會先扮普通買家買起地鋪；或索性買下該大廈逾兩成業權，俗稱「落釘」，令其影響力足以左右大局。

6恫嚇老弱　恫嚇長者說他們的舊樓是危樓，附近有斜坡，要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵，找工程師解釋工程對大廈結構的影響，令老弱長者深感威脅急急簽約。

7分化業主　遇上「企硬」或開天索價的業主，田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯，意圖分化業主施加群眾壓力。

8動之以情　除了斟茶灌水，田生扮大廈內長者寫信給各業主，如說以輪椅出入舊樓十分不便，希望大家顧念他年老，團結出讓單位。

9貼封條撤保安　遇着未收足數的舊樓，田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條，猶如抄家，製造「白色恐怖」，又將大廈保安撤走。

10拖尾數「揞口」　為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出，田生成功收樓後會拖尾數當揞口費，直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家，田生除動之以情，亦將舊樓情況「大貶特貶」，令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈，但由於一直有業主反對而遲遲未能成事，但至年初，強制拍賣的門檻由九成降至八成後，田生終在六月正式成功收購，前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉，接近九十歲的徐伯伯跟本刊記者說：「有人同我哋講，新地已經買咗呢度兩成業權，就算我唔賣，佢都可以拍賣，到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過，附近有個斜坡，呢度唔好住 o架。」問到徐伯伯，田生究竟用多少錢一呎收購其單位？他揮揮兩手低聲說：「唔講得 o架，你唔好問啦，到時我搬咗，你嚟我新屋，我話俾你知。」原來，田生仍扣起徐伯單位三十萬，直至他搬走後才歸還，徐伯伯說：「講咗內情出去，佢話唔會俾番三十萬我呀！」

今年一月，土瓜灣馬頭圍道塌樓後，田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓，一名住於大角咀海安樓馬先生說：「佢啲代理成日嚟同我哋講，由於政府起高鐵會經過我哋呢度，我哋層樓個地基會受影響，分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣，仲搵晒工程師講嘢，搞到好多阿婆都好驚，本來唔肯簽，最後都賣俾佢。」




潘婆婆指新樓實用率低，十分不捨這個唐樓單位，只是聽從兒子賣予田生。（關永浩攝）



田生收樓後，會在單位門外貼上封條，令本來已經惡劣的環境，變得死氣沉沉，有不願搬走的住客覺得不寒而慄。（林志謙攝）

女人街出身　招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主，田生就會出手搞分化。好像○七年，田生本想收購柯士甸路 10號及 10A兩幢樓，但由於其中一個地鋪及頂層單位，由老牌建築家族，已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成，故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信，張貼於大廈告示板，向曾氏家族施加群眾壓力，指「有業主充滿敵意及態度惡劣，又開天索價，拖延了各業主的交易時間，導致交易胎死腹中，見財化水。」取消交易後，田生要求已收取訂金的業主退還款項。


其他招數，還包括在物業已搬走的單位外，貼上猶如抄家的白色封條，大玩「白色恐怖」，嚇窒旁邊未肯搬出的業主；遇上單位業主年紀老邁，其子女又在海外，他會貼錢付機票食宿，務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘，扮長者寫同情信等，令小業主落疊，再找發展商出貨圖利等。


現已變身富豪御用收樓王的區永華，其實出身低微，據他夫子自道，十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後，與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出，他其實是做過點心師傅，亦曾在女人街賣童裝。八十年代中，他轉行在旺角一地產公司任職，認識了一個名叫 Albert Ng的地產經紀老行尊，教他很多收舊樓的橋，故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產，做鋪市買賣，亦間中替人收購舊樓。一年後，已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐，兩人合作開辦地產公司。不過，至九七年金融風暴他炒樓蝕大本，欠落大額街數，要避走東南亞至數年後才回港。




區永華得楊受成賞識，不斷與他合作，令其事業扶搖直上。（《蘋果日報》圖片）




英皇地產位於皇后大道西一帶的物業，包括現時平均呎價萬二元的新盤維壹，田生都有份收。（關永浩攝）



過橋抽板　得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年，區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出，與他合作收購一個位於西環的舊樓項目，並要求該經紀介紹楊受成予他認識。最後項目完成收購，地盤面積過萬呎，當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此，他得到楊受成賞識，並介紹龐維新給他認識。○六年，龐維新的全美集團以五億九千萬元收購田生地產，其中二千萬元以現金支付，其餘由可換股債券及票據支付。


不過，他搭上英皇後，卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬，但收購完後，只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講，『你當我乞兒呀？』最後一毫子不要，兩個人反晒面，好多行家睇穿佢為人，為咗錢不擇手段，亦不夠義氣。」事實上，行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年，一班澳門的收樓財團，已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓，但田生一反行規，明知已有人進行收購，仍然在那裡爭地盤，掛上橫額宣示主權之餘，更「落釘」買入其中三單位，阻礙別人收購。巧合地，區永華於該期間被打，最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件，但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價，現時他已聘請保鑣跟出跟入。


區永華亦已同英皇「擘面」，過去數年英皇有什麼慶祝活動，區永華都出席贈興，但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮，已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身邊人透露，去年他出賣楊受成，故現時他們已沒有合作，「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤，點知區永華拿住個地盤，敲其他發展商嘅門口，而家楊先生好唔喜歡呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆，該身邊人說：「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊，但區永華明知都踩隻腳落去。」不過，就算區永華如何得罪人，發展商要在市區找地，最終都要向他敲門。



永華約二十歲才從澳門來港，在女人街賣童裝，其後跟朋友轉做地產經紀，才正式踏上收舊樓之路。



區永華閒時喜歡唱卡拉 OK，故在其辦公室內設有音響裝置，隨時耍樂。（林志謙攝）



已婚的區永華身邊有多位紅顏知己。圖中的王小姐（左一）與他由九三年認識，其後一起開設地產代理公司，現時是區永華的得力助手。（林志謙攝）

業主五招自保

1業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會，業主間亦要多方互通買賣消息，避免各家自掃門前雪，以防遭到分化或欺騙。

2自僱律師，不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師，因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利，藉以保障自身利益。

3只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料，必須要求買方填上，以免出現爭拗，堅拒簽署不平等條文。

4了解物業及清楚樓宇現況，不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等，免被這類說話「拋窒」。
5照顧老弱，協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度，以免他們成為被誤導的目標。

撰文：梁佩均、黃穎慈、區嘉儀、文嘉麗
資料：黃翠蓮
插圖：祝健中、詹震寰