林行止：廢除「發水樓」動腦筋經商

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廢 除 「 發 水 樓 」 動 腦 筋 經 商

林 行 止

《信報財經新聞》2010.8.12

一 、

近 來 本 港 瀰 漫 着 一 股 要 不 得 的 仇 富 鄙 商 氣 氛 ， 其 成 因 論 者 多 有 論 述 ， 昨 天 王 永 平 在 本 報 網 站 （ HKEJ.com ） 的 〈 不 是 仇 富 ， 係 「 頂 住 度 氣 」 〉 以 及 吳 志 森 在 《 蘋 果 日 報 》 的 〈 捐 獻 化 解 不 了 仇 富 情 緒 〉 ， 均 為 對 此 問 題 有 興 趣 者 必 讀 的 佳 作 。


「 眾 所 周 知 」 ， 筆 者 數 十 年 來 不 遺 餘 力 地 鼓 吹 「 放 任 自 由 」 的 資 本 主 義 制 度 ， 對 香 港 人 創 富 本 能 之 強 更 是 推 崇 備 至 。 事 實 上 ， 戰 後 特 別 是 內 地 解 放 以 來 ， 香 港 經 濟 突 飛 猛 進 人 民 物 質 文 明 已 達 世 界 先 進 水 平 ， 這 種 成 功 有 目 共 睹 。 經 濟 發 達 社 會 相 對 和 諧 ， 香 港 已 成 為 世 界 典 範 ， 連 經 濟 學 宗 師 亦 讚 口 不 絕 ， 有 人 甚 且 把 香 港 成 功 之 道 寫 進 教 科 書 …… 。 可 是 ， 香 港 本 土 的 「 人 文 科 學 」 並 未 與 時 並 進 ， 沒 有 及 時 對 官 商 勾 結 、 壟 斷 專 營 以 及 暴 利 的 底 蘊 （ 即 未 深 究 為 什 麼 港 商 尤 其 是 地 產 商 的 賺 錢 能 力 全 球 最 高 ） 和 過 度 揮 霍 的 生 活 習 尚 提 出 批 評 ， 是 為 過 往 群 眾 盲 目 崇 拜 富 裕 階 級 的 底 因 。


二 三 年 前 ， 筆 者 在 本 欄 「 宣 布 」 不 做 「 盲 目 的 自 由 市 場 信 徒 」 ， 這 種 變 化 ， 是 看 到 「 放 任 自 由 」 已 「 泛 濫 成 災 」 的 現 實 ， 此 趨 勢 若 不 受 遏 制 ， 香 港 很 快 成 為 「 醜 陋 資 本 主 義 」 的 典 型 。


香 港 資 本 主 義 所 以 步 入 歧 途 ， 皆 因 貪 婪 的 人 性 未 受 法 律 嚴 格 規 範 及 社 會 輿 論 譴 責 有 以 致 之 ， 長 此 下 去 ， 必 會 對 社 會 帶 來 災 難 性 後 果 。 香 港 稅 項 最 少 、 稅 率 最 低 （ 個 人 入 息 稅 率 見 七 月 二 十 日 本 欄 ； 公 司 利 得 稅 率 百 分 之 十 六 點 五 〔 比 新 加 坡 低 半 個 百 分 點 〕 ， 亦 為 全 球 最 低 — 南 韓 及 瑞 士 百 分 之 十 三 至 二 十 五 、 美 國 百 分 之 十 五 至 三 十 九 ， 惟 均 為 累 進 制 ， 平 均 稅 率 遠 比 香 港 的 高 ） ， 此 外 百 稅 皆 無 （ 包 括 近 年 錦 上 添 花 廢 除 的 紅 酒 稅 及 遺 產 稅 ） ， 這 種 舉 世 無 匹 既 簡 且 低 的 稅 務 環 境 ， 加 上 開 埠 至 回 歸 百 數 十 年 行 有 自 由 無 民 主 的 政 治 制 度 ， 精 英 之 士 都 從 商 不 從 政 （ 只 派 代 理 人 加 入 政 府 機 構 打 探 消 息 及 左 右 決 策 ） ， 令 香 港 商 場 充 滿 精 明 能 幹 （ 包 括 頗 有 分 寸 地 利 用 現 職 及 退 休 公 務 員 ） 之 士 ， 香 港 營 商 邊 際 利 潤 特 高 ， 香 港 成 為 生 意 人 的 天 堂 ， 良 有 以 也 。


香 港 這 個 「 生 意 人 天 堂 」 創 富 能 力 之 高 ， 從 在 此 蕞 爾 小 島 做 物 業 發 展 生 意 的 人 ， 竟 然 立 下 只 准 賺 不 准 蝕 的 宗 旨 ， 於 全 世 界 的 地 產 商 中 ， 惟 獨 香 港 的 膽 敢 誇 言 「 麵 包 （ 樓 宇 ） 一 定 貴 過 麵 粉 （ 土 地 ） 」 ， 這 種 看 似 比 有 天 堂 無 地 獄 更 荒 謬 亦 是 經 濟 教 科 書 所 無 的 「 必 定 賺 錢 」 的 特 色 ， 造 就 物 業 發 展 商 賺 自 本 地 地 產 的 財 富 ， 足 以 媲 美 生 意 遍 全 球 、 產 品 行 銷 世 界 每 一 角 落 的 跨 國 大 企 業 家 ！


香 港 絕 大 部 分 物 業 發 展 商 能 夠 與 世 界 級 企 業 家 平 起 平 坐 — 僅 指 財 富 — 其 獨 特 之 秘 是 政 府 容 許 其 賣 「 發 水 樓 」 （ 見 ○ 七 年 二 月 八 日 〈 解 開 地 產 商 獲 厚 利 之 謎 〉 ， 收 台 北 遠 景 《 政 股 合 一 》 ） 。 這 當 然 不 是 筆 者 的 發 現 ， 多 年 前 消 委 會 已 曾 提 出 質 疑 ， 惟 負 責 人 不 獲 續 聘 （ 此 質 疑 可 能 是 導 因 ） ， 後 來 者 前 車 可 鑑 且 亦 無 此 識 見 ， 遂 不 了 了 之 ； 筆 者 不 過 做 點 比 較 全 面 深 入 的 分 析 而 已 。 在 這 篇 兩 年 多 前 的 評 論 中 ， 筆 者 指 出 當 局 若 有 意 禁 止 或 稍 為 限 制 發 展 商 欺 騙 消 費 者 ， 規 定 賣 樓 面 積 不 得 超 過 官 地 拍 賣 條 款 所 定 地 積 比 率 得 出 的 面 積 ， 便 可 收 效 。


賣 出 以 此 比 率 計 算 出 來 以 至 加 上 法 例 容 許 的 所 謂 公 共 及 環 保 設 施 衍 生 的 面 積 ， 發 展 商 可 以 賣 給 消 費 者 的 樓 面 ， 保 守 估 計 ， 一 般 較 規 定 的 多 出 三 成 以 上 ， 這 些 俱 為 發 展 商 的 額 外 利 潤 。 正 因 為 樓 面 可 以 「 發 酵 」 ， 發 展 商 不 怕 高 價 買 地 ， 以 成 交 價 起 碼 可 打 七 折 （ 如 最 近 每 呎 以 約 三 萬 二 千 元 成 交 的 地 價 ， 有 了 「 發 水 」 因 素 ， 發 展 商 的 實 際 地 價 成 本 降 至 二 萬 二 千 多 元 ， 在 低 利 率 之 下 ， 三 年 後 〔 一 般 發 展 期 〕 加 上 建 築 成 本 每 呎 賣 三 萬 二 千 多 元 已 有 可 觀 利 潤 ） …… 。 政 府 限 制 發 展 商 售 樓 面 積 不 得 超 逾 地 積 比 率 決 定 的 面 積 ， 何 難 之 有 ？ 可 是 當 局 就 是 下 不 了 決 心 ， 拿 早 已 坐 大 並 鋪 好 直 達 上 中 央 渠 道 的 發 展 商 沒 辦 法 。 此 間 的 巨 賈 許 多 都 明 示 暗 示 — 早 「 搭 通 北 京 天 地 線 」 ， 這 許 是 實 情 ， 但 難 道 北 京 會 容 許 對 國 家 作 過 金 錢 捐 輸 的 人 破 壞 香 港 的 營 商 環 境 令 香 港 蒙 上 奸 商 橫 行 並 非 公 平 交 易 之 地 的 惡 名 嗎 ？ 筆 者 常 說 中 共 縱 有 千 般 不 是 ， 其 打 造 一 個 公 平 社 會 的 宏 願 （ 理 想 ） 不 會 改 變 。 特 區 政 府 實 有 不 必 在 自 恃 「 京 中 有 人 」 的 巨 賈 面 前 退 縮 ！


「 放 任 自 由 」 行 之 多 年 ， 消 極 副 作 用 漸 次 浮 現 ， 因 此 ， 必 須 進 行 「 維 修 」 ； 同 理 ， 廉 政 公 署 成 立 三 十 多 年 ， 雖 然 那 位 主 張 以 香 港 為 鏡 成 立 「 特 設 城 市 」 的 羅 馬 教 授 昨 天 （ 十 一 日 ） 仍 在 Voxeu.com 為 文 要 「 希 臘 反 貪 學 香 港 」 ， 但 廉 政 條 例 的 灰 色 地 帶 及 漏 洞 ， 亦 早 在 「 有 心 人 」 盤 算 之 中 ， 因 此 亦 到 了 應 予 全 面 檢 討 的 時 候 ！ 政 府 對 規 定 發 展 商 只 能 根 據 地 積 比 率 推 算 （ 加 種 種 特 許 的 面 積 ） 出 來 的 樓 面 面 積 賣 樓 ， 遲 遲 不 採 取 行 動 ， 在 公 務 員 退 休 後 為 地 產 商 服 務 頗 不 乏 人 的 情 形 下 ， 不 免 令 人 懷 疑 當 局 袖 手 不 理 ， 別 有 隱 情 。 如 今 已 沒 有 「 政 治 負 擔 」 應 該 全 神 貫 注 於 本 地 事 務 的 特 區 政 府 ， 理 該 拿 出 勇 氣 ， 整 治 地 產 業 的 諸 種 漏 洞 和 弊 端 ！


發 展 商 不 能 賣 「 發 水 樓 」 ， 在 買 家 市 場 的 條 件 下 ， 理 論 上 單 位 樓 價 必 然 上 漲 ， 但 這 不 在 筆 者 考 慮 之 中 ， 因 為 樓 面 面 積 必 須 真 實 而 價 格 由 市 場 決 定 。 這 即 是 說 ， 發 展 商 能 否 藉 通 過 提 高 樓 價 以 補 不 能 賣 「 發 水 樓 」 的 「 損 失 」 ， 須 看 市 情 而 定 。


賣 「 發 水 樓 」 不 僅 對 消 費 者 不 公 平 ， 對 香 港 作 為 國 際 商 埠 的 前 景 亦 大 為 不 利 ， 大 家 有 否 意 識 到 香 港 地 產 發 展 商 的 後 代 很 少 涉 足 非 地 產 業 務 （ 遑 論 「 踢 世 界 波 」 ） — 長 江 實 業 李 氏 家 族 胸 懷 世 界 、 高 瞻 遠 矚 ， 是 極 少 數 的 例 外 — 為 什 麼 ？ 答 案 只 有 一 個 ， 便 是 本 地 地 產 生 意 邊 際 利 潤 太 高 「 太 易 賺 」 （ 請 參 考 七 月 二 十 九 日 《 壹 週 刊 》 林 本 利 教 授 在 「 壹 角 度 」 所 引 述 的 統 計 ） ， 令 其 他 生 意 有 如 雞 肋 （ 不 值 得 為 此 花 大 量 時 間 精 力 ） ， 「 讀 飽 書 」 見 過 世 面 且 有 廣 泛 知 識 的 發 展 商 後 代 ， 遂 除 了 在 本 港 「 起 樓 」 ， 什 麼 都 不 想 做 。 香 港 經 濟 不 可 能 永 遠 靠 本 地 物 業 發 展 撑 持 ， 當 未 來 有 一 天 大 家 發 現 香 港 經 濟 中 落 、 物 業 發 展 奄 奄 一 息 時 ， 儘 管 不 少 發 展 商 仍 坐 擁 巨 資 ， 其 後 繼 者 可 能 已 不 懂 得 如 何 在 國 際 市 場 找 尋 生 路 ！


二 、

大 賺 非 分 之 財 及 作 揮 霍 無 度 的 炫 耀 性 消 費 ， 是 形 成 香 港 社 會 普 遍 仇 富 的 眾 多 原 因 之 一 ， 近 有 商 界 中 人 有 意 「 號 召 」 富 翁 們 集 資 行 善 ， 以 紓 解 仇 富 情 意 結 ， 其 意 甚 善 ， 然 而 ， 現 在 看 來 ， 不 僅 此 事 難 成 ， 即 使 成 事 ， 對 化 解 仇 富 情 緒 幫 助 亦 不 大 。


微 軟 的 蓋 茨 （ 蓋 茨 基 金 十 年 後 估 計 累 積 的 資 產 比 世 上 七 成 國 家 的 Ｇ Ｄ Ｐ 多 ） 最 近 「 呼 籲 」 他 的 「 同 榜 」 捐 出 一 半 身 家 做 善 事 ， 並 非 什 麼 驚 天 動 地 的 舉 措 （ 外 國 傳 媒 並 沒 有 太 大 的 驚 喜 ） ， 因 為 那 只 是 作 為 「 慈 善 資 本 家 」 （ Philanthrocapitalist ） 應 做 的 分 內 事 。 有 錢 人 捐 出 巨 款 ， 是 出 於 回 饋 社 會 （ 這 其 實 是 虛 偽 的 說 法 ， 以 資 本 家 交 足 稅 款 ， 責 任 已 了 ， 還 回 饋 什 麼 社 會 ） 及 「 益 大 眾 」 的 善 意 ， 但 更 重 要 的 是 藉 「 有 意 義 的 散 財 」 ， 以 求 心 之 所 安 及 為 身 後 名 作 投 資 。 換 句 話 說 ， 大 家 應 該 以 平 常 心 看 財 閥 的 捐 款 。


近 代 財 閥 用 盡 家 財 行 善 ， 始 於 老 洛 克 菲 勒 （ 1839-1937 ） ； 一 九 三 四 年 ， 管 理 他 的 財 富 達 二 十 五 年 、 忠 心 耿 耿 的 掌 櫃 （ eminence grise ） 蓋 次 （ 與 微 軟 創 辦 人 沒 親 戚 關 係 ） ， 眼 見 其 財 富 愈 積 愈 多 ， 真 的 到 了 「 富 可 敵 國 」 地 步 ， 勸 他 捐 出 大 部 分 財 產 ， 「 不 然 你 的 財 富 會 成 為 你 的 負 擔 」 （ it will crash you ） ， 如 果 留 給 子 孫 ， 他 們 亦 會 因 此 被 壓 得 喘 不 過 氣 ！ 老 洛 克 菲 勒 從 善 如 流 ， 把 大 部 分 家 產 成 立 了 數 個 至 今 仍 在 專 業 人 士 管 理 及 社 會 知 名 人 士 監 督 下 如 常 運 作 「 造 福 世 人 」 的 慈 善 基 金 。


富 翁 捐 出 大 部 分 財 富 後 ， 最 忌 獨 行 獨 斷 支 配 慈 善 基 金 運 作 ， 愛 華 斯 在 題 意 雙 關 的 書 《 零 用 錢 — 為 什 麼 商 界 不 能 改 變 世 界 》 （ M. Edwards: 《 Small Change: Why Business Won't Change the World 》 ） 指 出 ︰ 「 財 閥 憑 什 麼 知 道 哪 家 學 校 值 得 捐 款 ？ 窮 人 最 迫 切 的 需 求 是 什 麼 他 又 如 何 得 知 ？ 至 於 什 麼 樣 的 社 區 最 需 幫 助 ？ 他 當 然 亦 茫 無 頭 緒 …… 。 」 如 何 恰 可 地 捐 款 ， 是 一 門 大 學 問 。 曾 擔 任 世 銀 顧 問 的 愛 華 斯 說 ︰ 「 如 果 捐 款 的 目 的 在 讓 世 界 更 美 好 ， 那 麼 ， 一 切 應 從 身 邊 做 起 ， 比 如 準 時 十 足 交 稅 ， 給 員 工 充 分 的 薪 津 、 福 利 、 職 業 保 障 及 改 善 工 作 環 境 …… 。 」


當 然 ， 以 香 港 情 況 來 說 ， 還 應 加 上 別 賣 「 發 水 樓 」 ！