「樓市狂飆是有危險的」三毫子一擔哲學之迷

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遏抑樓市已技窮　港府只剩一張嘴

2010-11-02 東方日報 正論

儘管新一份施政報告推出多項遏抑樓市措施，惟樓市依然一路狂飆，高處未算高。無計可施之下，港府只好再次出口術，金管局總裁陳德霖昨日粉墨登場，多番強調全球金融環境相當不正常，調整一定會到來，屆時會有大震盪，他呼籲市民作好準備，以免息口回升時受到影響。


聽陳德霖的語氣，彷彿新一輪金融海嘯即將爆發，投資者應立即穿上救生衣似的。可惜，陳德霖的一味靠嚇並沒有收到預期的效果，反而很快被市場的嘲笑聲淹沒，昨日本港股市急升五百多點，成交量大幅增加，可見熱錢繼續流入，投資者依然看好後市。陳德霖企圖倣效美國聯儲局前主席格林斯潘以出口術來調節市場，奈何他欠缺格老那樣一言九鼎的權威，只能東施效顰，適得其反。


這不是陳德霖第一次出口術了，早從去年底開始，他就不厭其煩地大談資產泡沫的問題。今年九月，他更聲稱本港樓價升勢過急，若再持續上升，並升至一個無法負荷的水平，將出現「內塌式」下挫，形勢將比九七年更嚴峻。這一次，陳德霖又加多三分肉緊，煞有介事地宣稱將有大震盪，調整一定會到來。然而，被問及樓市泡沫何時爆破、息口何時回升等市民關心的議題，他卻推說金融市場千變萬化，拒絕作任何判斷。原來，所謂大震盪、大調整，都是他信口開河。類似陳德霖這樣的「預言家」，街頭巷尾見得多了。


經濟有漲就有落，樓市有升就有跌，這個大道理誰人都懂，問題是人們根本不知道在甚麼時候發生，陳德霖口水多過茶，不斷重申「阿媽是女人」這種正確的廢話，毫無意義。可以說，不論是陳德霖還是其他港府高官，對目前的樓市狂飆都已經束手無策，黔驢技窮，甚至比黔之驢都不如，黔之驢面對老虎還可以踢幾下後腿，而港府面對樓市這隻老虎，只剩下一張嘴胡說八道。


事實上，本港樓市自去年初開始重拾升軌，但港府後知後覺，直到樓市泡沫形成才推出措施，為時已晚。從財政預算案推出遏樓市四招，到六月份推出九招十二式，再到八月份金管局出手提高樓宇按揭成數，看似措施綿綿不斷，實則都是花拳繡腿，非但無助穩定樓市，反而火上澆油。在上月發表的施政報告中，港府以房屋政策為重點，又推出「置安心資助房屋計劃」、增加土地供應、將置業剔出投資移民計劃等措施，但再一次泥牛入海無消息。陳德霖承認，九月份新批住宅按揭下跌，十月份又掉頭回升。


本港樓市長升長有，固然與低利率、國際熱錢流動有關，根源則在於供求關係失衡。雖然港府承諾今後每年推出二萬個私人住宅單位的土地，惟從找地拍賣到建樓出售，至少要二至三年時間，而置安心計劃總共才提供五千個單位，最快也要四年後才推出首期一千個單位，更是遠水難救近火。陳德霖再次警告樓市有泡沫爆破的風險，等於間接宣稱新一輪遏抑樓市措施已失敗，只好出口術敷衍民意。


最悲哀的是，高官對樓市已束手無策，只剩下一張嘴，還經常自打嘴巴。上月底，內地銀行三年來首次加息，陳德霖樂觀表示可紓緩本港樓價的上升壓力，想不到這麼快就改變口風。官字兩個口，一時一個樣，港府的誠信早已破產，僅憑出口術怎麼可能令市民安心呢？


不過，陳德霖的講話還是露出一個訊息，就是等待外圍市場變化、美國加息，港府則繼續望天打卦，坐等運到。
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陳德霖泡沫論嚇市民

東方日報 頭條 2010-11-02

港府過去一年先後多次出招為樓市降溫，樓價卻不跌反升。金融管理局總裁陳德霖在苦無對策之下，昨在立法會一個會議上「出口術」，一方面威脅指樓市泡沫增加，市民置業要量力而為，又說未來一定會出現調整，將有大震盪，大家須做好準備，但另一方面卻又未能提出遏抑炒樓的新招數。立法會議員炮轟政府及陳德霖面對炒家軟弱無力，是「第十一次狼來了」。亦有議員警告，當炒樓的熱錢撤走時，巿民會成為最大輸家。

遏市措施成效僅一個月

陳德霖昨日在立法會財經事務委員會會議上說，政府在八月中推出遏抑樓巿措施後，九月初見到一些成效，但到十月又轉趨活躍，希望再觀察多一段時間，重申如果樓巿繼續升溫，適當時會推出措施。港府及金管局曾於本年八月聯手合作，從增加樓宇供應、收緊按揭信貸及遏抑物業投機三方面嚴打炒風。不過，根據金管局向立法會財經事務委員會提交的最新工作報告顯示，新措施出台後，新申請住宅按揭貸款雖由八月份的二萬三千多宗，急跌至九月的一萬七千多宗；新批核住宅按揭貸款亦由八月的四百零三億元減至九月份的三百一十六億元，但樓市交投量又於上月轉趨活躍，顯示措施成效仍然存疑。

金管局總裁陳德霖指出，在極度低息、全球資金過裕及本地經濟勢頭較好的情況下，本港樓市泡沫風險勢將增加，金融環境不尋常，必會有震盪發生，市民需作好準備。他直言，壓市三招的成效仍有待觀察，金管局會密切監察市場情況，有需要時會再推適當措施。對於有議員建議當局將非自住物業及豪宅物業的按揭成數再下調，陳德霖則稱要避免影響真正有需要置業的市民。

陳在會上多次提醒市民，置業要量力而為，不要因為現時的息口極低而過度借貸，避免以後利息掉頭回升時出現財務問題。他又指出，現時銀行之間對客戶的資產負債表並無任何訊息互通，令個別炒家能分別向多間銀行進行借貸活動，矢言當局未來將積極推動成立正面按揭信貸資料庫，以堵塞漏洞。

不過，多名與會議員均對金管局無力遏制炒風表示失望。民建聯李慧琼直言對當局遲遲未有成立正面信貸資料庫「嚇咗一跳」，批評當局任由漏洞存在：「過去一年樓價升得咁勁，你究竟係咪曲線支持炒樓㗎？」

熱錢倘撤出 市民輸得慘

民主黨主席何俊仁批評，陳德霖多番用「金融環境不尋常」、「不平衡」及「高風險」等重字眼，向炒家「出口術」，冀壓抑炒風，但實質卻軟弱無力。他指出，在聯繫匯率的制度下，本港很多時都要「死跟」美國，金管局在「綁手綁腳」、有心無力下，任由地產通脹帶同物價狂飆，令市民生活「好苦」。民主黨議員李永達亦揶揄陳德霖的「溫馨提示」有如「上演一場狼來了的遊戲」：「過去一年財政司司長十一次警告炒家再炒就有風險，講太多，講三次都唔信，第十一次更唔信啦！」

匯賢智庫議員葉劉淑儀亦指，外國有措施規管外國人買樓，惟金管局卻又未能有更果斷的政策：「喺資金大量流入下，如果環境逆轉，銀行加息，香港呢啲小型開放開放型經濟一定係最大輸家；市民猛咁炒樓，熱錢一旦撤出，佢哋就仆到直嘞！」

施政報告冇料到 炒風更癲

【本報訊】施政報告打擊炒樓被轟冇料到後，近月樓市炒風愈來愈熾熱，上月份本港十大屋苑成交宗數急升至約一千一百八十一宗，較今年九月勁升近倍，其中天水圍嘉湖山莊上月成交量更達二百五十宗，較今年九月份的一百四十二宗升七成六，沙田第一城上月成交量約二百三十宗，更較今年九月的九十七宗升一倍多。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，由於施政報告未有短期措施遏抑樓價，上月中施政報告發表後，全港十大熱門私人屋苑過去一個月成交量近一千二百宗，平均呎價則上升百分之三，其中港島老牌藍籌屋苑太古城上月成交量估計約一百一十四宗，較今年九月的五十四宗急升超過一倍；藍田麗港城上月的成交量約七十宗，更較今年九月的二十三宗上升兩倍。他預計二手住宅買賣的註冊量，將由上月份的八千零九十五宗躍升至本月的一萬三千宗，按月上升六成。他指出，若熱錢繼續不斷流入本港，樓市短期內會維持升勢，明年本港私樓樓價有望再上升一成。
十大屋苑成交倍升

中原地產研究部聯席董事黃良昇亦表示，上月份本港整體樓市成交暢旺，十大屋苑走勢強勁，成交量達一千二百多宗，較九月份勁升超過一倍，其中新界區屋苑由於涉及銀碼較細，較受投資者及用家歡迎，估計未來成交量會進一步上升，不過，由於近日不少業主見價好紛紛反價封盤，部分買家因此卻步，估計本周成交量價略為回軟。現時投資者佔入市比例約三成，顯示買家仍以用家為主。他又說，未來樓市走勢會否出現泡沫，要端視美國本周宣布的第二輪量化寬鬆政策而定。
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負資產驟降 入市未安穩

【本報訊】第三季本港負資產住宅按揭持續減少，按季跌百分之五十點九六，至僅約一百五十二宗，市場人士認為，按息偏低，加上港府未有重手壓抑樓價，未來負資產情況將繼續改善，但金融管理局總裁陳德霖提醒置業人士樓市泡沫風險仍在增加，有資深炒家更警告目前樓市炒風已「癲過九七」，準買家上車時要留意樓價下跌風險。

第四季有望低過百宗

金管局指出，今年九月底止，負資產住宅按揭涉資二億元，由六月底的五億元下降近六成，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，樓價上升為負資產個案減少的主因。中原地產研究部聯席董事黃良昇亦預期，今年第四季有望跌至百宗以下，負資產未償還貸款更會下調至一億元水平。發展商長實地產投資董事郭子威認為，隨着樓價持續上升，在低息及通脹加劇情況下，「負資產」這個名詞可能最快半年後會消失。

負資產宗數大幅回落，市場普遍對後市充滿憧憬，不過，資深物業投資者陳清白認為，目前不少豪宅及藍籌屋苑樓價高，收租回報低，惟成交仍然熾熱，情況比起九七年樓市高峰期時還要「瘋癲」，他坦言：「九七年金融風暴一役，自己亦輸了不少錢，上了寶貴一課」，現時樓市「瘋癲」程度遠超九七年，故買家入市前應多番考慮。他補充，對於短期有實際置業需要的用家而言，不應高追一線藍籌屋苑，反而可選擇樓價仍然低水的二、三線區屋苑，或者暫時忍手租住單位。