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2010年11月5日星期五

《地產霸權》作者潘慧嫻與一位讀者之交流

信報 2010-11-04

與"地產霸權"一位讀者之交流
(煩請編輯部幫忙轉交潘慧嫻小姐)

潘小姐:

你好,本人拜讀了潘小姐之地產霸權後,能從更廣角度看出現時香港地產霸主如何影響人民之基本生活,實在獲益良多。明白潘小姐定必白忙之中,但本人有以下一些事情希望探討,並十分渴望能向潘小姐求教。


1. 有關向土地擁有者徵收地價稅,是要令土地擁有者不要囤積土地及更有效運用土地,但香港的情況是幾家大地產商完全左右地產(及其他)市場價格,即使向他們徵收地價稅,如何防止它們最終會巧立名目把這些稅項轉嫁至最終使用者(租客、房屋購買者等)?

我很同意鄭汝樺說「(香港)地產界可能係最有創意嘅界別」,它們總是能以各種似是而非之理由控制價格及左右市場購買房屋之情緒,因此即使它們付出地價稅,如果沒有方法防止地價稅成本之曲線轉移,本人亦恐怕最終負擔者亦不會是地產商本身,除了大量推地及重建居屋等令地價下跌,大地產商擁有之低價土地儲備優勢似乎牢不可破。


2. 本人也完全認同「八萬五」並非97年樓價暴跌主因,董先生只是代罪羔羊,大部分炒樓者及業主接受不了樓價大跌,再加上地產商之影響力而最終出現了「救市九招」。當中我認為,樓價暴跌後炒樓者及業主上街抗議請願,而令政府的出招變得合理(表面是協助負資產者、實質是令地產商可再次高價賣樓),從此事件中,我會理解為地產商聯同炒樓者及業主(當然並不是有計劃聯手,而只是站在同一利益位置)迫政府出手,而我相信正正因為地產商知道如果政府推出措施令樓價下跌一定會有炒樓者或業主出來反對,地產商是樂於見到這情形而站於不敗之地。我雖然擁有部分物業作投資,但我是十分讚成政府應該盡快推出大量土地推低樓價,而且應該把更多中小地產商、甚至到外國主動地引入有興趣之地產商到香港以增加競爭,不過,一旦樓價下跌,定會很多既得利益者出來說一些似是而非的理由而埋怨政府,他們是不會考慮地產價格下跌所帶來對整個社會的好處而只會計算自己的資產,至此,社會也一樣出現不和諧(當然現在也是一樣,有樓者跟沒有樓者各執一詞),對立之一方看到對方都是自私的,對方都是從個人利益角度出發(或許表面上會搬出一些以公平、環保、自由市場為基礎等之理由)。老實說,不論哪一方,本人很少聽到他們說及地產價格下跌所帶來對社會之長遠正面影響。假設政府有決心令樓價下跌,你認為政府如何令樓價下跌而不令社會既得利益者有過度反彈呢? (雖然在我看來他們都成為了巧取豪奪之怪物,但畢竟你在書中所說甚是,他們都是在政策下合法地賺錢,如政策忽然對他們不利,我是很擔心社會和諧問題,說到底他們都是有勢力及有影響力之一羣)


剛巧明天便是新一年的施政報告,據電視新聞之消息,政府決定不會再建居屋,私人發展商參與的居屋也不會有,只是推一個稱為'先租後買'之計劃,似乎期望香港樓價下跌只會是遙遙無期之事了......

最後,祝潘小姐身體健康

希望能早日得到潘小姐之回覆及賜教

譚先生

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譚先生:

您好! 很抱歉遲至現在才回覆。先讓我多謝您對”地產霸權”的興趣, 並專誠來函討論。

您所提出的問題正是最棘手之難題。

1. 我所粗略構思的地價稅(或可稱為土地增值稅), 係源自英國之”Land Value Tax Campaign”之提議概念, (而該概念乃來自Henry George之名著”Progress and Poverty”) (詳見第六章最後一節 Pg. 204 – 208), 旨在向地產商手上的農地儲備, 按照城規會之Outline Zoning Plan or Development Permission Area Plan 上所設定用途及其鄰近土地用途所賦予之價值作定期評估, 並按一個高百份比(懲罰性)徵收土地增值稅, 此乃是在地產商申請改契前進行 (改契時當然要另補地價), 目的是提高其持地成本並降低其囤地之誘因。但問題係, 這亦不能保証該些現階段已富可敵國之地產商會因高徵稅而售出土地, 或不轉嫁成本予物業買家。


2. 現時香港之高地價高樓價困局, 或多或少也要歸究於香港人之盲目短視”買樓必可致富”心態 (或出於自私, 或出於貪念, 而罔顧後代及社會整体利益), 而這種心態正合地產商及政府之意, 令其毫無顧忌下將地價樓價推高, 前者可暴利, 而後者可以逸代勞收取其財政收入之大部份, 並且更可將此收入絕大部份投放到基礎建設上(不論有否實際需要), 直接令鄰近建設之土地增值, 間接使擁有該些土地之地產商又再受惠, 這個循環, 假如現行土地制度及稅收制度不作大刀闊斧改革, 可以無止境地延續下去。


現今之政府班子, 全是高薪厚祿之制度既得利益者, 欠承擔, 欠氣節, 若期望他們會有勇氣魄力去行低地價政策, 無疑係緣木求魚。老實說, 我對香港前途不感樂觀!

其實要使物業市場短期內恢復秩序也很簡單, 第一, 要打擊炒樓者, 引入懲罰性印花稅, 凡兩年內轉手者要徵收; 第二, 要施行住宅租金管制, 使有真正居住需要之中低收入人士不致於居無定所, 亦可同時為樓市降溫(買樓收租者會三思後才入市)。但這兩種做法必會令地產商不滿, 我敢保証政府不會亦不敢考慮, 遑論實施了。 當然, 最王道之長期策略仍然係復建居屋, 定期公開賣地及增加中小型單位之土地供應。

以上謹為本人愚見, 勿吝賜教, 並祝
身体康健!

潘慧嫻上

1 則留言:

匿名 說...

"最王道之長期策略仍然係復建居屋, 定期公開賣地及增加中小型單位之土地供應。"

興建居屋最王道, 但當奴曾是縮骨小人, 不會採用王道措施.