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2011年10月12日星期三

施政報告2011:「置安心」的幸福假象

筆者想為施政報告幾個大範疇作一些分析,本文先由【優化「置安心計劃」】開始。「置安心」置業計劃原意是讓中收入人士,即月入約四萬元以下家庭,政府假設這類「表面風光的汗馬打工仔」有能力負擔市值樓價,但儲不夠買樓首期,於是政府和房協合作,推出一些實而不華的單位,給這類想置業人士先租購買,在租住過程中,讓這些未來置業者容易地儲備首期,儲夠錢就買下所住單位。

各位先閱讀施政報告有關題目原文:

35.在細心聆聽了各方意見後,我們會優化「置安心」計劃。首先,「置安心」除了提供「先租後買」的模式外,亦會提供「可租可買」的選擇,讓參加者一開始便以市價直接購買「置安心」單位。

36.「置安心」單位在首次開賣時的市價,亦是該單位「封頂價」。選擇「先租後買」的參加者在終止租約後的兩年內購買「置安心」單位,在升市時可獲保證以當初訂 定的「封頂價」購買,不會因為樓價急升而打亂置業計劃,亦能為儲蓄計劃定下較明確的目標;在跌市時,則可按當時的市價購入有關單位。運輸及房屋局會與房協 商討具體執行細節。

37.政府目前已經為「置安心」預留了多幅土地,提供合共約五千個單位。首個位於青衣的發展項目將會提供約一千個實而不華的中小型單位。有關單位可於明年接受預租申請,並在二零一四年落成。

38.我們相信,過去一年推出的增加土地供應包括「限呎」或「限量」安排、遏抑投機、確保市場透明度,和防止按揭信貸過度擴張措施,再加上我剛宣布的新居屋計劃,以及優化「置安心」計劃,有助樓市健康平穩發展。(節錄完)


「置安心」變超荀價保證

優化「置安心」計劃,包括單位在首次開賣時的市價,亦為該單位的「封頂價」,日後樓市飊升,參加者依然可用當初訂定的「封頂價」購買,即是樓市狂升,「置安心」物業價不受影響,但問題在於這個優化設定,也包括若果樓市下跌,參加者又可以用跌市的「超荀」價購入有關單位,這就很有問題。

為中收入家庭提供易上車置業方案,原意當然好,很多人有能力供樓,但苦不夠首期,「置安心」計劃正好為這類有潛質的置業者提供扶助,在儲首期之餘,政府保障了計劃內有關物業的價格不受市場影響,五年內儲夠首期買下單位,真的幫了不少人圓其置業夢。但樓市跌,參加者可跟隨跌市時的市值購買單位,就變成「輸打贏要」,升價不受威脅,跌市又受惠,此項優化設定對其他沒份參與計劃的置業者非常不公平,換句話說,即是由公帤資助小數人得到超荀樓價保證,不要忘記,據 2010-2011 施政報告公布該計劃時,包括參與者亦可以選擇購買私人市場上的單位,並獲得等同於在租住期間所繳納的一半淨租金資助,用作繳付部分首期,即是說,買「置安心」物業除有超荀價保障外,即使退出計劃轉投私樓市場也賺了一半白住。


夕陽政府‧幸福假象

在「置安心」及優化計劃背後,政府似乎無意、或根本無能力干預瘋狂樓市,發展商繼續只建豪宅及「偽豪宅發水樓」,呎價有升無跌,三流地段吹捧為一級地標,又貴又揾笨,當局對此束手無策,什麼「置安心」及優化計劃,都是幾年後才實踐的事,況且「置安心」的參加者只佔市場極少數,比例少得不足以帶動整體樓市重拾正軌,他們幸運地納入了「另類樓市福利網」,沒份參加的絕大多數市民,唯有繼續受地產霸權之苦,夕陽政府用不同方法製造利民舒困的假象,但基層及夾心階層住屋問題依然未解決,樓市狂熱是本港經濟生態的惡疾,地產財伐是始作俑者,在官商勾結的完美「交配」下,福為民開望無期。

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