香港淪陷前奏：豪宅癲價‧紙醉金迷

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( 第 1020 壹周刊 報道 )

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上週四，長實的新盤，位於土瓜灣的富甲半山趁勢開售。就在正式開售之前，長實安排傳媒往售樓處拍照，由各行派出經紀扮搶價單，叫囂造勢，塑造熾熱氣氛讓報紙刊登。（關永浩攝）


封面故事


銀行焗住放水　谷爆豪宅
2009年09月24日

香港豪宅一向貴重，但近日價格之「癲」，已去到令人難以置信的地步。上週一尖沙咀的摩天大廈名鑄，在八號風球「巨爵」襲港期間，以二千四百五十萬元賣出一個八百呎的一房單位，創出一房單位的呎價新高。九龍站的天璽頂層單位，亦隨即加價一倍以上，以呎價七萬元放售。


發展商擺到明亂開天價，但買家仍源源不絕捧錢入市，全因銀行大水浸。現時銀行同業拆息只有零點一釐，但按揭息率卻有兩釐以上，借錢予人買樓幾乎是穩賺的生意。上週四，金管局發指引叫停按息戰，然而在熱錢無出路下，任總出招一樣無效，豪宅樓勢被谷爆。



這個五十六樓 D室，只有八百呎的名鑄一房單位示範單位，實用面積七成多，以二千四百五十萬成交，市場不諱言造價實在太瘋狂。（《蘋果日報》圖片）


由新世界與市建局合作發展的「名鑄」，上月以平均呎價二萬三千元開售。三百四十五個單位，首日賣出六十個，成績不過不失。不過，於上週一，突然傳出一名本地的珠寶貿易商人以二千四百萬元，即呎價三萬元，買下一個八百多呎的五十六樓 D室一房示範單位。八百呎還要只有一房，都賣二千多萬元，令全港市民嘩然。同時，位於山頂的倚巒，業主即時以呎價五萬二千元放售；同區的種植道 The Belvedere的四千多呎洋房，也以呎價五萬二千元成交。發展商新地亦即時公布把其九龍站的天璽頂層單位，加價一倍，即每呎七萬多元放售，成為全亞洲叫價最高的分層單位。恒基亦磨拳擦掌，位於干德道的天匯頂層複式單位，由呎價五萬元提價至八萬元，隨即開售。


放售持貨十多年豪宅


霎時間豪宅持有人都身價百倍；師奶炒家潘永芳，曾炒過嘉湖山莊及美孚新邨單位，自己則住在屯門青山公路的冠峰台。她於十二年前，以七百多萬購入該大宅，其間曾借予不少電視及電影，如《古靈精探 B》、《溏心風暴》等作拍攝之用。潘永芳開價四千萬元放售單位，市場中人都說她獅子開大口，只是她並不等錢使，採取「價啱先傾」策略，一直以來不斷有人洽購。直至數個月前，有意買貨的客人開價二千多萬，並不斷有人提價。持貨十多年，她終於在上星期以三千五百萬元出售予一名內地客。


記者於上週四致電潘永芳，問起賣屋一事，一向健談的她變得嚴肅起來：「呢件事未決定實，我唔方便講。」一名認識她的經紀說：「其實佢唔講，係因為單交易仲有變數。上星期有個人出三千幾萬，佢打算放。不過一放，又有三、四個客人可以出高過呢個價，有啲甚至接近四千萬，個市好似愈升愈有咁，佢曾心思思想撻訂重售呀！」


臨盆在即的吳太，腳腫腫亦踢住拖單拖買樓，搶到單位後，在售樓處即時打電話向丈夫報喜。簽約後，她跟記者說：「而家又餓又累。」



一手樓盤癲價

半山壹號　易名再賣


由於天璽在國內享負盛名，記者就見到有國內的同胞呂先生及友人在圓方外的平台，向在場經紀查詢物業詳情。


乘接豪宅瘋狂的氣氛，長實的半山壹號二期亦改了甚有特色的名字——富甲半山，於上週四晚公開發售。富甲半山開售前，名鑄突然出現癲價成交，由於時間相當巧合，市場中人亦對是次交易充滿疑惑。大部分經紀都不諱言：「個買家唔係咁聰明呀？」（暗示他蠢）事實上，此天價由新世界獅子開大口提出，經紀都認為無可能成交而未有落力催谷。成交當日香港懸掛八號風球，去買樓的人亦少之又少，當天就只有名鑄有一手成交。


同層的單位，平均呎價是二萬二千元；而樓盤的其他一房單位，平均呎價亦只是二萬元，該二千四百萬元的天價單位，成交價足足貴接近五成！買家身份亦神秘，就連一向八卦的經紀亦只知他是做珠寶貿易，非活躍於樓市：「佢好肯定唔係買開尖沙咀、九龍站啲樓囉。」


長實相當懂得把握時機賣樓；事有湊巧，今年七月中，各大報章地產版突然大篇幅報導太古城海景花園碧藤閣有一個一千二百呎的單位，以一千五百萬元成交，呎價逾一萬二千元，遠超九七水平，連地產代理都嘖嘖稱奇：「賣得好突然，業主原本開價千三萬，而家千五萬賣左，好神奇。我都唔知點解，個單位賣完之後，都冇再做到呢個價，最多去到千二、三萬。聽聞純粹貪果度風水好喎！」

天價單位有疑點


記者於上週五，前往太古城找於今年七月，以一千五百萬新高價購入太古城海景花園單位的買家黎寶棋。這名自認是黎寶棋的人一見記者提問，立即關門。


長實在報導刊登前數天開賣一直推銷太古城概念的日出康城二期領都，在報導一出當日，更立即加推山景單位，且呎價只是四千一百元，比起第一期首都折讓兩成，比起有三十多年樓齡、造出高價的太古城更折讓六成五。長實高層與地產代理開會時，都叫大家以此硬 sell 買家，「我地都同買家講，太古城幾十年前幾百蚊一呎，而家要成萬蚊。咁領都而家開四千幾，你話幾十年後升到幾多?！」一名地產經紀說。結果領都一個月內賣出近千七個單位。


記者翻查土地註冊處資料，發現以一千五百萬元買入單位的買家叫黎寶棋，不過該單位的成交原來已經「 stopped deed」，意即臨時買賣合約要更改而暫時停止處理。記者到這位買家位於太古城的居所了解情況，一位自認為黎寶棋，年紀只有三十來歲的男士說：「我地唔會接受訪問。」語畢即關門。


名鑄於上月開售，當時有不少內地買家專誠前往睇樓，樓盤三百四十五個單位，至今已賣出二百多個。（于港民攝）



有活躍樓市數十年的炒家坦言，發展商為賣樓，什麼古靈精怪招都出齊。「佢地最叻話邊個盤有幾多基金、幾多大陸佬來掃貨，但通常都係無下文嘅！」


事實上，藉名鑄癲價賣樓的富甲半山，曾於今年五月開售，平均呎價就要一萬三千元。當時長實執行董事趙國雄更指會花一億多元，於北京、上海、天津等大城市為樓盤宣傳。不過是次公開發售因樓市差最後以零成交收場。長實亦悄悄把樓盤收起不賣，向外則指由於要「惜貨」，故改為「低調」發售。


大肚婆單拖掃貨


論位置，該盤位於土瓜灣，旁邊是公屋樂民新村；論景觀，只能眺望獅子山，唯一賣點是處於名校網。該盤於去年開售，但至今年五月初，仍然有七成買家未上會，於是長實延長買家的成交期，又聯絡銀行為買家上會。現時該盤有二十八個撻訂貨。能成功上會的買家，把單位在市場放售，卻血肉模糊，二手呎價維持在九千多元低水，上月的二手成交只有七宗。


長實今次把樓盤簡單化妝，把樓盤易名為富甲半山，並叫高開低，最後以呎價一萬一千八百多元開售。上週四在名鑄成交「配合」開賣，吸引了不少人來幫襯。在內地做生意的潘先生，拖住老婆囡囡來「掃」了兩個單位，他說：「我都係今日先收到經紀通知賣樓，睇左十五分鐘咋。其實唔使諗咁多，長揸定短炒？無諗 o架，而家個利息咁低，買左樓先講啦，或者自己住都得 o架。」


炒家潘永芳位於屯門青山公路冠峰台的大宅，有七千呎花園連泳池。她十二年前以七百多萬買入，最近有人開價三千五百萬洽購這單位，她決定割愛。（廖健昌攝）


發展商吹水唔抹嘴


半山壹號早於今年五月曾發售過，當時長實執董趙國雄親自見傳媒，指樓盤的董事屋獲全城富豪「爭相認購」，不過全無下文。（《蘋果日報》圖片）



不單只潘先生買樓如買菜，臨近預產期的大肚婆吳太，還瘋狂得單拖來買樓，她說：「我仲有兩個星期就生喇，買得嚟 BB出世就有得住啦。」吳太下午六時多到達位於紅磡漁人碼頭的售樓現場，循例花了十分鐘參觀示範單位，就立即趕到售樓處，七時多終於搶到一個要一千多萬元的千五呎單位，她即時致電丈夫，以急促的聲線說：「搶到喇、搶到喇。」直至九時多，她才完成交易離開現場，她向記者說：「而家又餓又累呀，不過都好，買到個單位好開心。」腹大便便的吳太和丈夫租樓住：「睇左半年，本來想買九龍站?邊，但睇住個市係咁升係咁升，再唔買就買唔到喇，到時 BB大左我地就有自己嘅家。我老公日日都要開工，唯有我自己一個嚟買啦。」開賣首日，甚至有買家連掃四伙，全日有四十伙成交，估計長實套現約七億元。


大陸客踩場睇樓


位於土瓜灣的半山壹號二期，易名為富甲半山，與旁為公共屋邨的樂民新村比較，已屬富貴。（于港民攝）


現時豪宅的癲況，很多人都不懂分析，連鄭躬洪及鄭躬明這對炒樓兄弟，對樓市的看法亦南轅北轍，結果要拆夥買樓。早前以逾四億元購入十個名鑄及多個君臨天下單位的玩具鄭鄭躬洪說：「我覺得現時樓價好健康，如果唔係，我都唔會入咁多貨啦！而且，而家個市未算瘋狂，嚟緊個市會更加好。」相反，其弟弟鄭躬明就認為樓市有泡沫：「而家買樓嘅人瘋狂、戇居！美國經濟唔知見底未，樓市已經冇水位，又要俾兩成半首期，賺嘅只係半成至一成。（哥哥大手入市？）我覺得佢買得太多。」


托起香港樓市的，亦靠一班內地人。他們主要集中購買九龍站的豪宅，上年年尾，該區的二手成交每月只有十宗，但兩個月前，已升至逾百宗，其中一半買家為內地人，如一個君臨天下二千多呎的複式單位，買家以四千六百萬購入，持貨一個月，再有內地人以五千萬接貨。這班內地人非常熟識該區「架步」，不用經紀帶，會「自動波」到圓方商場通往各豪宅的平台視察環境，揀好座向及那幢住宅才找代理睇樓。上週六，記者在九龍站就見到有內地人慕名而來，並向在那兒「兜客」的經紀詢問天璽的情況，「天璽喺內地好出名，所以佢地嚟到香港，就特登過嚟望望，睇下到底係咩一回事。」一經紀表示。


九龍站經紀指該區的樓價近日已沒有議價空間：「而家嘅客要好爽快先買到啲心水嘅盤，有人快到齋上網睇單位幅相都可以扑槌成交，如果係大陸客，九成以現金俾錢。客人對不斷向上嘅市況心知肚明，知道冇得扭擰，要諗嘅就唔該下一位。」


恒基主席李兆基於上週四，出席美麗華酒店翻新記者會時指，豪宅供應有限：「樓價會再升五成，幾貴都有人買。」（張國慶攝）


銀行借貸包賺


天價豪宅估足價


豪宅市道呈現瘋狂，也因銀行大水浸。七月份的新造按揭貸款，比六月份高出接近百分之三十，達二百六十億元。據行內人透露，金融海嘯時估價不足的情況已不復再，現時只有約百分之六的單位有估價不足的問題，其他單位就連經常創天價的豪宅都完全估足現價。以近期天價盤名鑄為例，一成買家以「 all cash」現兜兜俾錢，這些通通是大陸人。其餘九成都由銀行借錢上會，反映銀行都接受現時豪宅的高價。


今個月，香港三個月同業拆息只是零點一三釐，是繼沙士後的又一新低。借貸成本創新低，各大銀行提供不同的按揭優惠，令樓按息低見兩釐，他們仍有錢賺。有處理按揭申請的銀行前線員工表示，他們會用各種方法盡量使申請「上馬」：「只要附近類似單位有成交，就會以果個單位嘅價格嚟計算，都會估足價。」他亦補充一句：「而家無人買基金同其他衍生工具，公司主力靠樓按賺錢，我份佣金九成都係來自樓按 o架！」


結果金管局於上週四，向銀行發出指引，對近期有銀行提供全期低至最優惠利率減三點二五釐的做法表示高度關注，希望喝止按息戰。指引一出，一手單位隨即進入膠著狀態，富甲半山售樓現場於上週六變得「人影都無」，成交只有不足十個。


位於九龍站上蓋的天璽，上週亦公布把最頂層的單位加價一倍以上，呎價要七萬元，震驚樓市。（嚴寶權攝）


貸存比率不斷下滑


銀行水浸　任總叫唔停


銀行水浸，因此積極提供樓宇按揭的優惠，有銀行甚至提供 P-3.25低息，在售樓現場吸客。（廖健昌攝）



不過第一信用財務老闆冼國林指出，指引只會暫時令按息競爭降溫，銀行很快又會「放水」：「金管局都多餘啦！銀行按息戰唔會咁就停，金管局單張並非官方嘅指引，銀行未必要跟喎！」他指現時信用卡飽和、基金又無人買，銀行唯有靠做樓按賺錢。「而家拆息咁低，銀行差不多以零成本賺錢。唔好以為賺得兩釐好少，已經好緊要，就算第日美國真係加息，根據過往幾次經驗，香港都唔一定會跟住加。銀行自己識計數，無錢賺佢就會加最優惠利率。坦白講，而家按息兩釐都仲有減嘅空間呀，銀行大把錢，唔借錢出去俾人買樓做咩呀？」


退任在即的金管局總裁任志剛不斷出擊，向銀行公會發出指引，要求他們注意現時按息競爭帶來的風險問題。（《蘋果日報》圖片）


渣打銀行經濟師劉健恒則表示，本港銀行要加息言之過早，他說：「現時未有數據顯示美國與香港有加息的空間，美國最新嘅核心通脹係一點四釐，但下年可能係零，所以根本無加息空間。香港方面?銀行體系結餘超過二千億，要跌到得番唔夠十億先顯示到銀行要收緊銀根。何況，連金融海嘯發生後復元得最快嘅中國、南韓同印尼，都未加息。」他估計香港的低息率最少維持十二到十八個月。

在銀行水浸的事實下，發展商又積極做生意，下星期的十‧一黃金週一連八天的假期，信和已夥拍美聯移民顧問，安排旅行團參觀位於火炭的御龍山，並以回贈簽證費用六萬元來吸引內地買家掃貨尾，相信樓價屆時會再創「癲」風。


撰文︰梁佩均、陳希、鄭懿汶
插圖︰朱桂葉
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